銀行融資に関するあなたの属性を育てる方法|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は2年掛けて自分の銀行融資審査に対する属性育てていく具体的な方法についてお話しして行きたいと思います。そのために必要なものが不動産投資用口座と、それに関する決算記録。これを2期分作っていただきます。2回確定申告した先に、法人を立ち上げるかどうかはお考え下さい。私は個人的には法人を作ろうというスタンスです。

不動産投資用の口座を別途作る理由は、銀行が評価をしやすいようにするためです。他の支払いの関わる口座とごっちゃにしてしまっては、「この人がちゃんと融資したお金を建設的に使える人か」という判断がしにくいというのがその理由です。

そこで今回はこの点にフォーカスしてお話ししていきたいと思います。

銀行融資に対する属性は育てられる!?

物件を探すよりも先に、あなたに融資してくれそうな銀行を探しましょう、という話は以前もしました。そのためには、

①今のあなたの属性を許容してくれる審査基準を持つ銀行を探す

②求める銀行融資の審査基準にふさわしい属性に育てる

という2つの方法が考えられます。当然今回お勧めしたいのは②の方です。ただし時間が掛かります。最低2年です。

この2年の間にも、不動産投資に関しての行動はとって構いません。ダメ元でもやれることは色々やってみるべきです。ただし一方で、こういった「属性を育てる努力」をやっているかどうかが、自分の可能性を広げられるかどうかに関わってきます。

何より、属性が低いままで色々行動しても、結果が思った通りにならないというケースの方が多いと思うのです。すると必然的にモチベーションは落ちていきます。失敗体験だけが積み重なっていく時間は辛いものです。

しかし、意図的に属性を引き上げる方法があるのであれば、そこにしっかり着手しておくのも手です。それで2年後の自分の不動産投資に関する可能性が広がるとすれば、かなりプラスですよね。むしろ不動産投資に限った話ではなく、銀行の融資枠に対する信用が積み上がることは確実に人生の可能性そのものを押し広げます。銀行はそれくらい使えるツールだからです。

2年でできる属性の育て方

かく言う私は基本が起業家でビジネスをやっている都合上、銀行から見た私の与信は低いものです。安定しないから、と言うのがその最たる理由です。その点サラリーマンや公務員というのは最も安定した職業なので、銀行としては安心してお金を貸せる対象となります。

この「銀行が安心してお金を貸せるか」というのが審査基準の基本です。そして、私のように安定しない状況というのは銀行にとって避けたい顧客属性。ということは、私もそうですが、銀行をもっと活用しようと思ったら、自分が安定した収入がある人間だと証明しないといけませんし、その収入を大切に扱っていますよ、という証明が必要です。

もっと言えば、毎月安定した収入があり、かつそれを他のことに使ったりしていない、という証明を2期分作ることができれば、あなたの与信は確実に上がるということです。

そのためには不動産投資用の口座を別に作る必要があります。「ほらね、安定した収入が入ってきてて、かつそれを何にも使ってないでしょ?」という証明を明確に示すためです。それこそビジネスをやっている私のような人間に融資をしても、「この人はこの融資されたお金を自分のビジネスに使ってしまうんじゃないのか?」と怪しまれてしまうので、どうしても銀行を安心させる材料が必要なのです。であれば、それを行動で示すしかない。

合同会社を作ろう

あとは最終的に会社を作るという選択肢があります。それも株式会社よりも合同会社が良いそうです。今では「freee (フリー)」というサイトで法人設立が超格安で作れたりするので、本当に便利な時代になりました(笑)

そこで定款(ていかん)には「不動産賃貸業」のみを記載するようにとのこと。定款とは立ち上げる法人の性質を説明する書類です。最初からある程度決まりごとを作って、この会社がどんな会社かを申告するための書類を作らないといけないのですが、その書類の「この法人の役割、メインの仕事」みたいな項目に、先ほど挙げた「不動産賃貸業」のみを記載するのです。ここには「不動産売買」すら入れません。

これは、この法人のできる仕事の内容を絞り込むことによって、銀行からすれば、融資したお金を他のところに流用されるリスクが格段に減るというメリットを示せるからだそうです。

つまり、これからの2年間の方針としては、銀行さんの立場になってものを考え、どんな相手だったらお金を貸しやすくなるだろうかというイメージに沿って、自分の与信をどういう形で示せば良いのかを実践していくということ。2期分の、お金を使った痕跡を作り、法人も「これしかしませんよ」という形にして、とにかく銀行が安心してお金を出してくれるように準備をしましょう。そうすれば2年後には今よりも強気で不動産投資に臨めていることと思います!

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