イイ物件は”落ちているりんご”から見つける|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回はイイ物件を見つけようとする時の心構えというか、考え方に関する話をしましょう。イイ物件は”落ちているりんご”から見つけるのだ、という話です。なんのこっちゃ?ですよね(汗)

そもそも不動産投資家としてこれからという人の元に、「これは本当にイイ案件ですよ!」なんていう話が入ってくるわけがありません。少なくてもそういう意識でいた方がいい。というのも、本当にイイ情報は上流でしか回っていないからです。

不動産投資の世界にも、上流、中流、下流というヒエラルキーがあります。確実にあります。これは社長とは別の方から聞いた話でもあるのですが、「40億のホテル物件なんだけど、かなりお手頃なんです。買いません?」みたいな話が流れてきたとしても、全く手に負えませんよね(汗)でも上流では、それこそ資産を豊富に持っている金持ち世界では、こういう案件が出回っています。それこそ以前テナントを借りていた場所のビルのオーナーさんは、東京オリンピック関連の事業を森ビルと共同して請負ったそうなんですが、それがちょうど100億くらいの案件でした。意味が分かりませんでした(笑)

ですから、上流というのは確実に存在します。「この間、島買ったんですけど、月々の維持費が1億掛かるんですよね〜」って聞いた辺りから金銭感覚が麻痺してた自分を今でも思い出しますw そういう世界があるのです。そして本当にイイ情報というのは、そういう人たちの中だけで行ったり来たりします。

それがトリクルダウン効果で、徐々にそのうちのいくつかが中流層に降りてきて、さらにそこからこぼれ落ちた情報が下流である私たちの世界にようやく流れてくるというわけです。だんだん話が見えてこられたのではないでしょうか?

イイ物件を見つけるには

ということは、それこそ知識も浅いうちの私たちは、良い物件を探そうと思っても手元の知識もなければ経験もないので、結局「目に見えて良い物件」しか、そもそも見つけにくい状況にあります。しかし実際に「目に見えて良い物件」ならば、もっと資産を持った人たちがとっくに買ってしまっているはずなのです。

それに、売る方は売る方で、どんなに問題のある物件でも「良い物件であるかのように」アピールします。少ない利点を探して、それを目立たせて粗を隠そうとします。「表面利回り」の表記もその一環です。「想定利回り」とかまさにそう。絵に描いた餅。

ただ、下流の間は何をするかというと、資金のなさや知識、経験のなさを行動力で補うしかありません。時間や手間を掛ければフォローできるという箇所を見出して、他の気付いていない価値を具現化させる必要があるのです。これが「自分だけの独自の得意物件」というものです。

ですから、数ある情報の中からイイ物件を見つけようとする場合には、木になっているりんごばかりを見ていてもいけません。そのりんごは確かに”気になっている”とは思いますが、今はまだ高すぎて手が出ないでしょう。そうではなく、まずは木から落ちて地面に転がっているりんごの中から、まだ美味しく食べれそうなりんごを探してかじってみるしかありません。誰も気付いていないりんごを探すのです。

書いていて、なんだか嫌な表現だなぁとは思いますが、実際確かにそういう面はあるかも知れないと思ってしまいます。不動産投資をするのならば、状況に応じた物件を探して見つけるしかないのですね。

木を揺らす出来事が間も無く起こる?

でも、その落ちているりんご自体が数が少ない時にはどうするか。もっと沢山落ちてこないかな〜と思いますよね。ではどんなことが起きたら木からりんごが落ちてくるか。それは台風や地震といった天災、気候の崩れ。つまりネガティブな出来事、”激震”です。その激震がもうすぐやってくる。いや、もう来ているかも知れないと社長は言います。

それが東京オリンピック前の今年2019年。東京オリンピック後には確実に落ちるとは言え、でも今の景気のピークは実際オリンピック前にはもう陰りを見せるはずなので、終わった後、半年から1年くらい掛けてさらに下がってくる可能性があるそうです。

総体的に落ちてくるりんごの数が増えれば、私たちの属性で手が届く物件も比例して増えてくるはず。そのタイミングをベストな状態で迎えるには、今この瞬間に不動産投資の知識を身につけておくことが肝心。だからこそのこのブログというわけです。

表面的に現れてくる情報ではなく、あまり表面には現れてこない裏の事情。物件の問題点ではなく、売り手の都合で市場に出て来てしまったお手頃物件を探しましょう。その探すための練習期間が今のこの時期ということです。

あとはフットワーク。せっかくネット上で見つけても、業者に電話して情報をもらい、内見をしたりして最終の買い付け申し込みを提出、そして銀行への融資交渉をやって成約へとたどり着くまでの行動もできなければなりません。そちらの「動く練習」の方が実は重要かも知れませんね!

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