分かってくると面白い不動産投資|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は以前社長から伺った話をもとに、不動産投資の面白さをお話ししていきたいと思います。実際、不動産投資は何をどうすればいいことなのかを理解できるだけで、分かってくると面白いなと感じられると思いますので、是非ご一読下さい。

実際、これまでの記事を読んで下さっている方はもうお気づきかも知れませんが、こちらでの記事は「大筋・基本」→「枝葉」→「大筋・基本」→「枝葉」という感じで書きつつ、たまにイレギュラーな記事を入れる、というスタンスを取っています。枝葉だけになると本質を見失ってしまうからです。今回はその点でいけば「大筋・基本」にあたる話となります。

不動産投資って結局こういうこと

不動産投資を「結局こういうことよね」と説明するとしたら、小さく買って、経験積んだら大きく買って持ち続ける、ということになると思います。最初はキャッシュフローが小さくても、自分の範囲内で買えるものから始めて、数年で経験が積めたら次は大きめの物件に進み、それを持ち続けることでキャッシュフローを増やしていくのが不動産投資です。

で、最初の物件を買うことが誰に取っても一番のハードルになると思うのですが、そこには想定されるパターンがいくつかあります。その中で一番多いのが「頭金問題」です。

この物件いいじゃん!と思ったとしても、銀行の融資を絡めた不動産投資になるのであれば、ほぼ確実に「頭金」が必要になります。全額貸し出すのが不安だと感じた銀行が、せめて2割3割くらいは出してよっていう、あれです。

でも物件価格の2割3割ですから、そこがいきなり数百万円の手出しになる。これが大抵の方にとっては痛いわけです。

ただ、逆に考えれば一度始められさえすれば不動産投資は単純な作業になりますので、とにかく最初のこの「頭金問題」さえクリアできれば、その先は比較的走りやすいということです。そして、不動産投資の最初の1歩に関しては色々な乗り越え方があるので、自分にとって一番合った方法はどれなのか、というところで悩まれるのかなと感じます。

頭金問題の乗り越え方

例えば社長の場合は株への投資で資金を殖やして頭金に当てたとおっしゃっていました。それこそ最初の頃の属性はゼロに近かったそうで、最終的にはその株への投資で殖えた分だけでは足りずにラララむじんくんに協力していただき無事にクリアしたということでした。

ラララむじんくんはめちゃくちゃ金利高いんです。だから個人向け消費者金融にはあまり良いイメージがないかも知れません。でも仕組みとしては存在している。あとはそれをどのタイミングでどう活用するか、ということです。

例えば社長の場合は、ただ足りないから急場をしのいだ、ということだけではありませんでした。そのむじんくんから提示された金利と、実際に自分が購入する予定の物件の利回りを比較して、返済がクリアできるかどうかはチェックされていました。ですから、金利が高いから使うには抵抗がある、ということではなく、金利が仮に18%という高利であっても、物件の利回り率が27%ということであれば、利回りの方がキャッシュに余裕があるので返済は十分クリアする、だから使える、という判断だということです。

むじんくんをお勧めしているのではありません。ただ、使えるものは色々あるので、自分が選べる選択肢を把握した上で、それらをどう組み合わせればベストか、ということを考えながら進められると良いと思います。

あとはその頭金を親御さんにサポートしてもらうとか、自分の貯金を切り崩して工面するとか、その後に想定される未来を念頭に置きながら選択されてみて下さい。でもこの最初の1歩は誰にとっても確実に存在するものですので、慎重になるのは当然ですから、焦らず、ですね。

景気が後退するタイミングを待つ

あとはタイミングで言うと、やはり景気後退期を狙うというのがあります。景気後退に際して企業の保有する資産の貸し剥がしを始めた銀行によって、格安の物件がどんどん売却目的で市場に出てくるからです。

銀行は貸したお金が返って来ればよいので、それこそ物件の本来の価値とは関係なく売却を考えます。その時に、その物件の固定資産税評価額を割り込んでくるものが出てくる。これが「ねじれ」と呼ばれる現象で、価値よりも価格が下がってしまうという、不動産投資家からすれば嬉しい状況になります。

先ほどの例示は27%という利回り率でしたが、あれは区分マンションでしか実現しない数字だと思います。先日までの記事で言えばRC1棟マンション物件ですと、表面利回り8%くらいが相場です。これが景気後退期になると10%とか12%、中には15%というのが出てくる。そのタイミングをしっかり待って、狙うというのが大切です。

おそらく東京五輪直後から下がってくるだろうということですが、実際には何がどう変動するかは神のみぞ知る。そのためにも日頃から行動だけは止めずにいると、瞬発力が活かせるのではないかと思います。ファイトです!

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