表面利回りと実質利回り|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は結構基本に立ち返る感じのネタになりますが、表面利回り実質利回りについてお話していきたいと思います。

それこそ物件を色々見ていると、表面利回りが○○%という表記がありますが、当然その利回りの通りにはいきません。そこから何やかや引かれてしまうので、結果的にはもっと少ないラインに収まります。その現実的な部分の利回りが実質利回りです。

で、これが最も響いてくるのが、不動産投資の初期で区分マンションを検討されている場合、ということになります。基本戦略が木造アパートであったとしても、手頃な価格で今すぐにでも不動産投資を体験してみたい!という方にはやはり区分マンションは魅力的な選択肢ではありますから、少し復習してみたいと思います^ ^

表面利回りと実質利回りは区分マンションこそ響く(汗)

一番気を付けたいのはこの表面利回りと実質利回りの乖離です。書面やネットで記載のある表面利回りで「お、これ良いじゃん!」と思っても、色々計算してみると「あれ?結局手残りこれだけ(汗)」ということになってしまうものです。それこそ熊本の区分マンションは価格が150万円〜250万円と結構お手頃なものが多いので、手が届きそうな感じがします。実際以前お話ししていたようにプチ高速不動産投資でいけば、区分マンションを3つ4つ組み合わせてポートフォリオを組む、というプランだったわけですが、蓋を開けてみるとそこから得られるキャッシュフローは雀の涙。

これは区分マンションのデメリットでもあるわけですが、区分はあくまでも「区分」ですから、マンション1棟物件の1部屋を個別に契約をして購入することになります。すると全体の取りまとめをしているオーナーさん的な人が別に君臨し続けていることになります。ということは、そのオーナーさんの所有しているマンションの1部屋を買うわけですから、そのマンションの持つ決まりが制約条件となります。

例えば大きいのは修繕費と管理費です。管理費については、管理を委託する不動産会社への管理費とは別に、そのマンション自体に組織されている管理組合に対して支払うものです。これが結構でかい。

そして修繕費。これは修繕積立金のことを言いますが、要は地震や台風などの自然災害や、車が突っ込むなどの事故等の影響でマンションが大きく損傷を受けた時、もしくは定期的なメンテナンスに大きなお金が必要になった場合に備えて、マンションに住む人皆んなでお金を出し合って解決しようぜっていうものです。しかしこれが、何かあった時にではなく、事前に積み立てておくものになりますから、それも区分マンション(各部屋)のオーナーが支払うことになります。

実質利回りを下げ止まらせる方法はある?

これらの修繕積立金や管理費をオーナー負担から入居者負担にすげ替えることもできなくはないでしょうが、区分マンションで安く手に入る物件ということは、部屋もそれなりです。それこそ広さも状態も安かろう悪かろうであると推察されます。

かつ、こういった物件は安さ重視の方が入居者ターゲットとなりますので、家賃を上げる戦略は避けた方が無難です。入居付けができなければ収益が出ない上に赤を打つので、やはり人には入っていただかないとキツイですし、であれば家賃は上げるにも限界がある。すると結果修繕積立金も管理費もその負担はオーナーであるあなたが負うことになるので、結果実質利回りも下がりますし、手元に残るキャッシュフローも数千円〜。

無理やり家賃を上げるとすれば、レオパレスのように家具家電付きというのも手としてありますが、初期投資の負担がどれくらいのスパンで返せそうか、ですよね。冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、机、椅子などリサイクルショップで購入して一式揃えたとしても数万円掛かります。そこで競合物件との比較をベースにどこまでなら価格を上げられるかを検証した上で、それをキャッシュフローからどのくらいで取り戻せそうか。

そもそも出口戦略が5年後以降の売却ということであれば(5年以内の売却ですと短期取得とみなされ売却時に別途税金ががが汗)、家賃でいくらか取り戻しておくという手もありますから、その5年6年で考えてどう攻めるかを吟味されると良いかと思います。

これが1棟マンションを購入するということであれば、修繕費もコントロール下におけますから状況が変わってきますし、そもそも表面利回りと実質利回りとの乖離が区分ほど生じません。

購入する物件のタイプによって、どこにどんなお金が発生するのか。安く手に入る分余計なお金が掛かってしまって、かえって利益が出ないかも知れませんし、手に入れる時に多少金銭的なリスクは負うものの、そこから得られるキャッシュフローを考えるとかえってお得だったりします。

表面利回りと実質利回りはおそらくどの物件を買っても全く異なる数字になると思いますので、気になる物件を見つけられた際には是非気を付けて計算されてみて下さい。

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