ゼロから始める不動産投資3つのステップ[まとめ]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。さて、これまで5回に渡ってゼロから不動産投資始める方法について吟味してきました。一応地元熊本で物件を探すなら、という暗黙の了解も視野に入れつつ、それこそ3つのステップということで、

① 月20万円のキャッシュフロー

② 月50万円のキャッシュフロー

③ 月100万円のキャッシュフロー

を検討してきたわけです。もちろん人によっては①が中途半端な額に思える方もいらっしゃるでしょうし、個人の属性を考えるといきなり②から入れてしまう方もいらっしゃるかも知れません。羨ましい限りです!

ただ、当然初めて不動産投資を始められる方は、いきなり②から入れるポテンシャルがあっても、警戒は怠ってはいけないというのが社長からの助言。興味を持ち始めると「早く結果を出したい!」と思われる気持ちは痛いほど分かりますので、その気持ちを行動力に転化していただいたら、まずは1000:100:10:3:1の法則に従って(ぶっちゃけ1000は飛ばしても良いかも知れませんが笑)、どんどん物件を漁って下さい。ここで、100当たるのも面倒だからと数を端折って「あ、これイイかも!」といきなり飛びついてしまえば、おそらく無自覚的にミスる確率を上げてしまう事になるでしょう。上手くいくかも知れませんが、上手くいかなかった時のリスクがあまりに大きいです。

そこでまずは、これまでの吟味から導き出された”とりあえずの判断基準”をベースに、これからの物件探しをスタートさせていきましょう。

ゼロから不動産投資を始める3ステップのおさらい

それではこれまでのおさらいです。どんな物件を選ぶと良いのかの”とりあえずの判断基準”にして下さい。あくまでも、これは絶対的なものではなく、数ある物件の中から、いちいち計算しなくても「これくらいの利回りなら良さそうかも」とあたりを付けていただくための指標です。不動産投資の戦略は自身で選んでいただくものでもありますので、こちらの基準から色々幅を広げていただけたらと思います。

木造アパートで月5万円のキャッシュフローを実現する場合

4000万円前後以上の物件で、かつ表面利回りが12%以上

→つまりこの条件の木造アパート4棟で月20万円のキャッシュフローを達成!

RC1棟マンションで月25万円のキャッシュフローを実現する場合

25年ローンを組めたら「2億円前後以上の物件で、かつ表面利回り8.5%以上

20年ローンを組めたら「2億円前後以上の物件で、かつ表面利回り9.7%以上

→つまりこの条件のRC1棟マンション物件2棟で月50万円のキャッシュフローを達成!

これらの数字は、一応熊本圏内で物件を探せるという暗黙の了解の下で吟味してみましたが、結構見つからないもんです。それこそRC1棟マンションについては6,7%くらいのものはありますが、9,10%のものを探すのは目を皿のようにしないといけないのと、その理由まで踏み込んでみないと心配なものがあります。

そもそも論「それでも不動産投資か」

これまでのようにザーッと吟味はして来ましたが、実際これらのプランを実現するとすれば数年から10年スパンで検討することになります。1つの物件で1,2年とか平気で掛かってしまいますので、息の長い戦いです。

また、借金として背負う金額の割にはバックが少ない、と感じられる方もいらっしゃるかも知れません。それこそRC1棟マンションを全額借り入れで購入するとすれば、2億の借金を背負って毎月25万ですから、それが割りに合うかどうかは各自の価値観とのご相談、ということになるでしょう。

当然のごとく、投資には他にも色々ありますから、同じ金額を掛けられるなら、他の手法の方がバックが見込めるものがあるかも知れません。それこそリスクとリターンのバランスでしょうが、即金性を求めればリスクは総じて高くなると考えられます。しかしそうならない手法もあるかも知れない。

不労所得という観点で言えば、不動産投資はかなりお勧めな手法ですし、実際私も宅建士を取ってまで踏み込もうとしている選択肢ではありますが、それだけで行こうとも考えていません。色々同時並行的に模索しながら、今一番興味のもてる分野で知識を習得していっている感じです。

ですから、本当に自分の投資戦略的に不動産投資なのかどうか、それでイイのかどうか、他にも投資手法が自分に合うもので見つかるのではないか。そういったことまであえて考えられても良いかと思います。色々考えると混乱すると思われるかも知れませんが、ソフトバンクの孫正義社長はこういった実験、吟味を死ぬほどやったと言います。その結果インターネット事業だと判断したのだそうです。それ以前に、日本マクドナルド創業者・藤田田さんに意見を求めに行った際にアドバイスされたのも、正にインターネットの世界だったそうです。

あえて混乱させるようなことを申し上げましたが、「これだ!」と思えるまでの段階で、本当にその選択肢に自信を持ってGOサインを出せるだけの事前の下調べができているのかどうかも、ちょっと振り返っていただけると、かえって不動産投資へ強く踏み出していただけるかと思います。

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