ゼロから始める不動産投資3つのステップ[その5]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回までの流れとして、まず月20万円のキャッシュフローを実現できたという仮定で、次は50万円のキャッシュフローを実現することを考えましょう、ということでした。勿論、ここまで来ると慣れてきた部分、分かってきた部分があるとは思うのですが、それでも想定は「ゼロから不動産投資始めるための3つステップ」ですから、手堅く行きたいところです。

せっかく手元に毎月20万円のキャッシュフローがあるので、それを活かす方向で考えて、ここにプラスする形で50万円に持っていくことを考えます。極端に「これは今のうちに売っておきたい」という物件がない以上は、そのまま保有し続けた方が良いでしょう。長く持てれば返済が済んだ後には全額自身のキャッシュフローになりますし、残債があればそこまで値下げもできないので売り価格も調整が利きません。ただ、売れたら売れたで次の物件を買う際の頭金などにも回せますから、いずれに転んでもいいような出口戦略を持っておきたいですね。

それでは前回の記事の続きを考えていきましょう。

1棟で月10万のキャッシュフローを手にするには

まず1億円の1棟マンションを考えていきます。RCであれば25年ローンも視野に入れて考えられそうですので、25年ローンをベースに計算をしていきます。諸経費や不動産取得税、仲介手数料を加えたオーバーローンで考えますが、分かりやすいように固定資産税評価額は購入価格と同じ1億円とし、手数料3%、取得税税率4%で計算してざっくり1億1000万円の借入として計算します。

固定金利2.5%で25年の元利均等返済を選択した場合、毎月の返済額は約49.4万円です。ここに欲しいキャッシュフロー分、月10万円を上乗せすると59.4万円。ここから入居率8割でも達成できる場合の利回りを計算すると、8.1%となります。満室想定利回り8.1%でいけそうです。

仮にここを月20万円にすると欲しい利回りは9.5%ということになりそうです。

これがもし20年ローンでしか組めなかった場合には、毎月の返済額が約58.3万円となるので、月10万円のキャッシュフローなら9.3%、月20万円のキャッシュフローなら10.7%ということになります。

つまり、前回の記事で言うところの②-(6)に②-(3)、②-(4)を組み合わせる形でまとめると、

25年ローンを組めた場合

・1億円の物件で表面利回り9.5%以上+1億円の物件で表面利回り8.1%以上

・1億円の物件で表面利回り8.1%以上×3棟

20年しか組めなかった場合

・1億円の物件で表面利回り10.7%以上+1億円の物件で表面利回り9.3%以上

・1億円の物件で表面利回り9.3%以上×3棟

1棟で月25万円のキャッシュフロー

では、②-(2)の場合も検討してみましょう。先ほどの2パターンのローンで考えてみると、25年ローンの場合10.2%、20年ローンの場合は11.4%という計算になります。%だけみると「案外いけそうじゃない?」と思われるかも知れませんが、やはり1億円以上の物件で10%以上の物件がそうあるわけではない熊本の事情を勘案すると、もう少し低い%で達成できるような基準が欲しい気がします。

では物件の価格を上げてみましょう。2億円の物件ではどうでしょうか。オーバーローンということになるとおそらく2億1700万円くらい見ておく必要があります。これを固定金利2.5%の元利均等返済で見ていくと、25年ローンで毎月97.4万円の返済、20年ローンで毎月115万円の返済ということになります。

ここから25万円/月のキャッシュフローを得ようとすると、25年で組めた場合は8.5%、20年で組んだ場合には9.7%ということになります。ローンの長さがかなり重要だと分かります。

よって②-(2)のパターンで考えるとするなら(今回は月20万円のこれまでのキャッシュフローを加えないとすれば)、

25年で組めた場合

2億円の物件で表面利回り8.5%のマンション×2棟

20年で組んだ場合

2億円の物件で表面利回り9.7%のマンション×2棟

これで毎月50万円のキャッシュフローが達成できる計算です。

毎月100万円のキャッシュフロー実現へ!

このように考えてくると、だんだん毎月100万円のキャッシュフローが現実味を帯びてきたのではないでしょうか。最初の足がかりとしての木造アパート物件で築いた月20万円のキャッシュフロー状態。ここにRCを加えて月50万円のキャッシュフローへ。さらにここに大型物件を買い足す形で月100万円のキャッシュフロー実現へ!

勿論、ここで書いているほどサクサク進むわけではありません。5年〜10年で組み上げていくことになると思います。それでもロードマップがあるのとないのとは全く進み方が違いますし、ここに書いたイメージが全てではありません。むしろほんの一面です。あとはあなたの感覚と状況に合ったシナリオをオリジナルで描いていって下さい。

詳しくなればなるほど選択できる手は多くなります。でも忘れてはいけないことは常に1つで、不動産投資の目的は「稼ぐこと」であって「物件を買うこと」ではないということ。キャッシュフローがしっかり出てくれる物件でないと手を出す意味がなくなってしまいますから、是非これからの参考にしていただけたらと思います。

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