ゼロから始める不動産投資3つのステップ[その4]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回はゼロから始める不動産投資3ステップを考えるというテーマで語る第4回目となります。前回の記事では基本軸として「12%」という利回りの数字が挙がりました。物件価格が4000万円前後以上の物件であれば、12%の利回りのある物件は要検討ってことです。これで絞り込みはかなり効率化できるかなと思います。

当然「ゼロから始める」を想定していますから、3750万円、4980万円、6980万円と3つの価格帯を検証しましたが、同じキャッシュフロー5万円/月を実現するなら、当然金額の低いものを選ぶべきですね。

ということで、第1回の記事で挙げた①毎月20万円のキャッシュフローを実現するには、(3)(状況によっては(4))で攻めるのが良さそうだと言えます。物件価格は3000〜4000万円のモノを4棟!まずはこのラインを狙ってみましょう!

② 毎月50万円のキャッシュフローを実現するには

さて、毎月20万円のキャッシュフローを達成した、としましょう。次に目指すは月50万円のキャッシュフローです。しかし、ここから先は戦略の幅がグンと拡がります。これまでのように木造アパート物件だけでなく、戸建やRC1棟マンションも視野に入れられるからです。

勿論、戸建はゼロか100かのリスク、RC1棟マンションは価格に対して利回りが低くなってしまうデメリットもありますが、しっかり物件属性を吟味して客付けを切らさない仕組みを持っておけば、十分な選択肢となります。

それこそ、毎月20万生み出せるだけの実績が、より大きな物件を買う時の武器となりますから、一足飛びにこちらのシナリオに来ようと焦らなくも大丈夫です。1棟買うのにもそれなりに時間も掛かりますから、最初の1歩を特に大事に、そしてゆっくりに思えても一歩一歩確実に進むことをイメージして、丁寧に進みましょう。焦ると「不動産投資で稼ぐ」という本来の目的を忘れて、「とにかく物件を買う」という方向に流されてしまいます。

それでは、いくつかのプランを練って見ましょう。

②-(1) 50万円を1棟で

②-(2) 25万円クラスを2棟

②-(3) 20万+20万+10万の3棟

②-(4) 10万円クラスを5棟

②-(5) 5万円クラスを10棟

②-(6) 20万円のキャッシュフロー+〜

月50万円のキャッシュフローを吟味

選択肢が多すぎて全てをここで検証することはできませんので、ざっくりした方針だけをまず抑えるとすると、まず月20万円のキャッシュフローを実現する時のように5万円クラスを積み上げて実現する方向性は、ちょっと疲れそうです^ ^; あまり手元の物件数が多くなりすぎると管理が大変になりますので、(5)は避けたいですね。

(6)をベースに行くと、ここに(3)か(4)を組み合わせる感じが良さそうなのですが、ちょっと「一撃で10万円のキャッシュフローを生む物件」「一撃で20万円のキャッシュフローを生む物件」について考えてみましょう。

戸建で月10万円のキャッシュフローを得ようとすると結構キツイし、色々リスクを負います。まず戸建はゼロか100かになる可能性があるのに物件価格はどうしても高くなります。これは区分のマンションであってもそうです。東京都心のタワーマンションの高層階など、特別付加価値の高い物件ならチャレンジしてみても良いのでしょうが、熊本でこれはちょっと怖いですね。「ゼロから始める」の方にはお勧めしません。

ということは、一撃で10万20万生む可能性があるのはRC1棟マンション。だいたい表面利回り10%以下の物件が多い印象です。

仮にキリよく1億円の物件を考えてみます。満室想定利回り8%で、入居率8割。固定金利2.5%で20年ローンを組めたとして計算しててみます。満額フルローンで借りたとすると毎月の返済額が約53万円となり、この物件から見込まれる月家賃収入は約53.4万円なので、これでは赤になりますね^ ^; キャッシュフローどころではありません。

ただ、1億以上の物件をフルローンやオーバーローンで借りるというのはあまりないかも知れません。月20万円のキャッシュフローを生み出せているなら、幾らかの貯金が貯まっているはずなので、頭金20%くらいは負担することになるかも知れません。

すると、仲介手数料、諸経費、不動産取得税などで1000万円プラスとして先ほどと同じ条件で計算していくと、頭金20%(2200万円)は手出しするとして8800万円の借入ですから、毎月の返済額は約46.6万円。これでも月6.8万円のキャッシュフローです。

個人的にはやはり頭金の負担もキツイし、それで9000万円近い借金背負って月7万円ないキャッシュフローでは魅力的とは言い難い。ここは再検討が必要そうです。

ここで考えたいのは、「頭金なし」かつ「諸経費含めたオーバーローン」を前提にした場合には、融資期間を伸ばしてもらうことと、利回りの%がもう少し高い物件を探すという2点です。これらの点を踏まえてもう少し踏み込んで検証してみましょう。

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