ゼロから始める不動産投資3つのステップ[その3]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前々回前回の記事では、不動産投資ゼロから始めるために、3つステップを考え、どんな物件が良いのかの基本軸作りを試みました。かなり厳しい条件(7年でしかローンが組めない)で計算をして、どんな条件の物件を探せば良いのかを考察しましたが、結果的にはその条件ではそもそも厳しすぎて議論にならない、ということが分かり、融資の段階で長期ローンを組めることがかなり重要である、という結論で終わりました。

それでは今度は「15年の長期ローンが組めたとしたら」ということで考えていきましょう。勿論この条件は今度は、投資対象物件が木造アパートの場合を考えると、ちょっと甘すぎる感があるので、あくまでも参考程度に考えて下さい。はじめに懸念した「軸として機能しないかも」に引っかかる可能性のある条件です。それくらい法定年数を越えた木造物件で長期融資を決めてくれる金融機関は少ないからです。

再度!毎月20万円のキャッシュフロー

では気を取り直してもう一度基本ラインに戻って検証しましょう。前々回の記事から算出された3750万円の物件で考えてみると、この金額に仲介手数料、諸経費、不動産所得税を加えた4000万円をオーバーローンで借りたことにしましょう。固定金利3%で今度は15年の長期ローンが通ったとします。すると毎月の返済額は約27.6万円。ここに希望のキャッシュフロー分を加えると、毎月の家賃収入は47.6万円必要です。これを満室の8割の入居率で計算していくと、この物件に求められる利回りは17.9%となります。

では物件価格を少し上げて4980万円の物件ではどうでしょうか?オーバーローンで諸々加えた5300万円を借りたとします。固定金利3%で15年では毎月の返済額が約36.6万。欲しいキャッシュフローを加えて得られる、この物件からの月家賃収入は56.6万円。さっきと同条件で計算すると求められる利回りは16%です。

もう一段階だけいきましょう。

物件価格をもう少し上げて6980万円ではどうでしょうか。オーバーローンで7400万円借りたとすると毎月の返済額は約51万円。そこから導き出される利回りは14.4%です。

ここで少し振り返っていただきたいのは、ゼロから不動産投資を始める場合に、あまり条件を高くして物件探しをすれば、なかなか見つからない間にモチベーションが下がる、ということになってしまいます。

毎月10万、5万のキャッシュフローでは?

それでは、1棟で一撃で毎月20万のキャッシュフローを作るというのがちょっと厳しそうだったので、そのハードルを下げた状況(前々回の記事でいう①-(2)、①-(3))を検証してみましょう。分かりやすいように、先ほどの事例をそのまま踏襲し、3つの物件価格で検証します。

なお、それぞれの計算には固定金利3%の15年ローン元利均等返済で、入居率8割という条件が適用されています。

例1)3750万円の物件(4000万円で借入)の場合

毎月10万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約37.6万円なので、結果利回りは14.1%あれば良い。

毎月5万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約32.6万円なので、結果利回りは12.2%あれば良い。

例2)4980万円の物件(5300万円で借入)の場合

毎月10万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約46.6万円なので、結果利回りは13.2%あれば良い。

毎月5万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約41.6万円なので、結果利回りは12%あれば良い。

例3)6980万円の物件(7400万円で借入)の場合

毎月10万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約61万円なので、結果利回りは12.4%あれば良い。

毎月5万円のキャッシュフローを考える場合には、求められる月家賃収入は約56万円なので、結果利回りは11.4%あれば良い。

ゼロから始める物件探しの基本軸は?

こうして色々考えてみると、「12%」という数字が利回りに来ると良さそうな感じがしますね。あとは物件への客付がちゃんとできるもの、という前提がありますが。

物件の状態や周辺の環境、想定される入居者層。これらでしっかり満室まで持っていけるイメージができる物件でなければ、流石に金融機関も長期ローンは組んでくれないはずです。おそらく20年ローンを望むのは避けられた方が良いかと思います(勿論、交渉の段階ではしっかり20年で!という主張は忘れてはなりません)。

この12%という数字はあくまでも基本軸ですから、その都度のケースで変動しますが、物件を眺めて目星をつけるのには活用できそうなものかと思います。是非ネットでガンガン調べる時の指標にされてみて下さい^ ^

私はその前にやろうと思っていることがありますが、、、

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