ゼロから始める不動産投資3つのステップ[その2]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回からの続きで、ゼロから不動産投資を始める際の3つステップをもっとどんどん吟味してみたいと思います。前回の最後には返済を計算に入れると途端に求められる利回りが跳ね上がるという話で終わってしまいました。

最初に想定していたのは木造アパート物件で、満室の8割の入居率、満室想定利回り8%。つまりざっくり言えば利回り6.4%を一つ軸にするとどうなるかということで考えていたのです。すると全額フルローンで組もうとすると法定年数を超えた木造の物件は長くローンが組めない可能性が高いので、仮に毎月20万円のキャッシュフローが欲しいとして、固定金利3%で7年で計算したら、その物件からの毎月の家賃収入が60万円以上ないと困る!ということになり、逆に満室想定利回りが24%以上あれば、満室の8割の入居率でも返済後のキャッシュフローが毎月20万円になるということです。

ここに諸経費、仲介手数料、不動産取得税などを加味すれば、トータルコストは4000万円以上になりますが、「3750万円の物件で30%以上の利回り」であれば、この木造アパート物件1棟で毎月20万円を達成できそうだということです。

毎月20万円のキャッシュフローを生む物件

ここで「3750万円の物件なら30%以上の利回りがないと」ということから発想を広げていくと、では物件価格を引き上げて利回りを下げていくと、どこらへんが適正ということになりそうでしょうか。つまりは、熊本で探しても見つかりそうな物件イメージ(軸)を絞り込んでいくことにしましょう。

すると、いくつか実験してみる必要がありそうです。

例1)5000万円の物件では?

5000万円くらいの物件で毎月20万円のキャッシュフローを実現するためには、求められる満室想定利回りはどのくらいなのか。5000万円の木造アパート物件を購入金額固定金利3%で7年ローンで借りた場合には、毎月の返済額は約66万円。ここにキャッシュフローとして残しておきたい20万円を上乗せすると86万円。この状態で利回りを出すと25.8%あると8割の入居率で大丈夫ということになります。ただし、この利回りはあまり現実味があるとは言えなさそうです。

例2)2000万円の物件の毎月返済額は?

では2000万円の物件を固定金利3%で7年ローンで返すにしても、それだけで毎月の返済額は約26.5万円になります。

ここまでのシミュレーションで分かったのは、7年でしかローンを組めない状態では、毎月20万円のキャッシュフローを生み出すのは難しいということです。勿論この「7年縛り」は普通に厳しいです。でも木造物件ではあり得るのです。

ということは、木造アパート物件を攻めるにしても、毎月の返済額を抑える必要があるということ。毎月の返済額を抑えるには、購入する物件価格を抑えるか、返済期間を長く取ることが求められます。

仮に前者の「購入する物件価格を抑える」を考えるにしても、手元に残るキャッシュフローをちゃんと考えなければならないので、あまり安い物件では家賃収入がありません。悩ましいところです。

毎月のキャッシュフローが10万円なら?

ではこれまでの話を毎月のキャッシュフローが10万円の場合に変えて吟味してみましょう。あえて数値を同じにして変動を観察します。

まずは3750万円の物件を固定金利3%、7年ローンで購入した場合には60万円の毎月家賃収入があれば手元に毎月10万円残ります。その場合のこの物件に求められる利回りは24%です。

購入金額が5000万円を超える物件ではどうでしょう。同じ条件で毎月の返済額は約66万円でしたから、これをまた満室の8割で満室想定利回りを考えると22.8%ということになります。

やはり固定金利3%で7年ローン縛りで想定していくと、物件価格を上げていかないことには難しいようです。

ということは、私たちが越えなければならないハードルはこの「ローン期間」ということになります。そして「ローン期間」は融資に関連しているわけですから、金融機関に対して長期ローンを組んでもらえる物件を選ばなければなりません。

しかし、物件に対してどれくらいのローンを組んでくれるかは、金融機関で条件がマチマチなのだそうです。つまり同じ物件でも見方が全然違うということ。当然それらが一覧にされているような便利なサイトがあるわけもなく。

ということは、いざ融資付け!という段になって、それぞれの金融機関に片っ端から連絡をして融資可能性を打診するという行動力が求められることになりそうです。

この時に、ただ電話を掛けて打診するだけでなく、その金融機関の物件に対する見方をなるべく細かく聞き出しておくことが重要です。毎回物件を見つける度に電話をして確認するのではなく、早い段階で各金融機関の特徴を把握しておいて、その後に活かす方が効率が良いからです。

ここ2回の記事を通して、物件の価格だけではなく、それを長期融資で運用できる条件がどれほど大事かを検証してきました。木造アパートを最低でも15年、20年で借りられるようになるための方法を模索していきましょう。

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