ゼロから始める不動産投資3つのステップ[その1]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今日は、私も含めて、ゼロから不動産投資を始めようとしている方と3つのステップを一緒に考えていきたいと思います。3つのステップとは

① 20万円/月

② 50万円/月

③ 100万円/月

です。①の20万円のラインは、サラリーマンとしてもらえる月給をイメージした金額です。その次の②は③との中間的なマイルストーンとして設定しました。キリよく③月100万円のキャッシュフロー!という感じでいきたいのですが、そこにはやはり途中のステップがないと厳しいかなと思うので、その意味合いで②の50万円/月ラインを設定します。

この3つのステップを念頭において、まずは毎月20万円のキャッシュフローを作ることを考えてみましょう。狙うは木造アパート物件です。

毎月20万円のキャッシュフローを作るには

まずは毎月20万円のキャッシュフローを作ることを考えてみましょう。これはあくまで個人的な感覚ですが、毎月10万円では安心して仕事を辞められるほどない感じですが、毎月20万円の不労所得があれば、今の仕事を辞めてもトントンくらいのラインではないかと思います。当然月20万円では貯金ができるほどではないかも知れませんが、いきなり月50万円、100万円のキャッシュフローではハードルが高すぎますし、もし月20万円のラインもなければ、不動産投資を始める当初の目的を見失ってしまうかも知れないからです。

私はあまり「手の届きそうな目標」は掲げませんし、お勧めもしません。手の届きそうな目標をどんなに立てても、今の自分の発想を抜け出すことができないからです。ただこの話はまた別のところでさせていただくとして、でも分野によっては「まずは手の届きそうな目標から」というのも必要なのかも知れないと考えてみることにしました。

そこでこの「月20万円」のキャッシュフローを考えてみますが、このステップをクリアするにしても、いくつか想定できるシナリオがあります。

①-(1) 20万円のキャッシュフローを生む物件を1つ

①-(2) 10万円のキャッシュフローを生む物件を2つ

①-(3) 5万円のキャッシュフローを生む物件を4つ

①-(4) 5万+7万+8万、6万+6万+8万など3つの組み合わせ

これらのいずれかをイメージしながら取り組むことになります。

満室想定の8割、利回り8%で軸を作る

例えばこれらのシナリオを、とりあえず満室想定の8割の入居率、満室想定利回り8%で計算してみるとどんな感じになるのでしょうか。これで何となくの軸を作ってみることにしましょう。

ちなみに、「満室想定の8割」で計算するのに、「満室想定利回りとして8%」で計算する理由は何かというと、大体掲載されている数値が満室想定利回りであるということが1つと、木造アパート物件であれば表面利回りが10%を超えられる物件が沢山あると思うのですが、まずは色々ケースバイケースになるにしても、それらをパッと「ああ、これ良いじゃん」「これは辞めとこう」とか判断できる軸を作りたいということ。かといって軸の想定が甘すぎると軸の想定がそもそも理想的すぎて当てにならないのではないか、ということを避けるためです。

大体は

物件情報を見て→利回りから毎月のキャッシュフローを計算して→結果を照らし合わせる

という流れで吟味すると思うのですが、これを最初から逆に考えて

毎月いくらのキャッシュフローを生み出すのはこのくらいの物件→だからこの物件はアリorナシ

と考えられるようにしたいというわけです。

例えば①-(1) のパターンで計算してみると、毎月20万円のキャッシュフローを考える場合には、その木造アパートが満室想定利回り8%の物件で、その上で8割の入居率ですから6.4%の利回りならば

20万円×12ヶ月÷0.064=3750万円

となります。とすると、満室想定の表面利回りが8%である物件を3750万円全額現金で購入できれば、毎月20万円のキャッシュフローを実現できそうです。

返済を計算に入れてみると、、、?

ここで念頭に置いておかねばならないのは、物件を一括現金で購入する前提ではそもそもないということです。これからゼロから不動産投資をするという方については、私も勿論そうなのですが、できる限りオーバーローンとは言わずともフルローンで借りたいわけです。

そして木造アパート物件で想定しておかねばならないのは、法定年数22年を超えると建物の固定資産税評価額がゼロになるため、金融機関的にも長期のローンを組みにくくなるという点です。現実的には7年〜10年でしょう。

では7年で固定金利3%で3750万円を借りるとどうなるのか。なんと毎月の返済額が50万円弱!となると、毎月のキャッシュフローを20万円確保するためには最低月の家賃収入が70万円ないとダメということ。すると今度は3750万円の物件でこれだけの家賃収入を生み出してくれる物件となると、その物件の満室想定利回りが22.4%必要。もし満室の8割の入居率で計算するならば、28%の利回りが必要ということになります。

ちょっとこの先の話は続きの記事へ→

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