3つのリスクを入れた収入シミュレーションを|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。不動産投資に関してはいくつかのリスクがあるので、それらを考慮に入れた上での収入シミュレーションをする必要があります。収入面に関わる3つのリスクとは「空室リスク」「金利の上昇リスク」「家賃の下落リスク」です。

一番インパクトが大きいのはやはり空室リスクです。1部屋空きが出ただけで毎月のキャッシュフローが数万円レベルで減りますし、それが年間になれば数十万円の痛手です。他にも2つのリスクを想定に入れて、今後のシミュレーションをしていきましょう。

空室リスク

空室リスクの考え方を見ていきます。

まず物件を見て回ると、そこには必然的にネットなり紙面なりで物件情報を照らし合わせることになります。一番気になるのはやっぱり利回りですよね。これが、大抵の物件では「表面利回り」とか「満室時の想定利回り」という形で算出されたものが明記されています。この数字を鵜呑みにしてはいけないということです。

勿論空室がないに越したことはないし、満室になってくれることは望ましい状態ではあるけれど、その状態をベースにシミュレートを掛けると、それが狂うリスクが高まりますよね。最高の理想の状態をイメージして不動産投資をすれば、計算が狂って赤になる、ということが起こり得ます。そしてそのイメージを結構な方がやってしまう。

この空室リスクを考えれば、素人のうちから区分マンションを狙うのは避けたいと思われるはずです。これが仮に都心のタワーマンションであったとしても、ゼロか100かのようなギャンブルはやらない方がいい。まずは手硬く数戸入ったアパート物件から始められると良いとオススメするのはそのためです。

また、アパート物件にしても、常に満室で稼働するわけではないので、その点を考慮し、収入シミュレーションでは「満室×8割」で計算されると良さそうです。もっと厳しめに考えたい方は「満室×7割」でも構いません。これが6割を切ってくると、かえって自分に厳しくしすぎて次が進めません。最初に買ったアパート物件で十分な原資が貯まってから次の物件を!と考えていらっしゃるならなおさらです。なので、7割8割の想定で計算する、というよりも、そもそもちゃんと「満室になるポテンシャルがある物件」を選ばないといけませんが^ ^;

金利の上昇リスク

景気の状況によっては金利が上下することが考えられます。一番リスクとして見ておかないといけないのは金利が上昇するリスクです。

例えば当初2.5%で3000万円を25年のローンで借りていた場合と、3%になった時、3.5%になった時で同じ条件で借りていた場合の、元利均等返済の負担の違いを見ていくと

2.5%の場合→162,500(初回)+¥161,458/月

3%の場合→¥175,000(初回)+¥173,750/月

3.5%の場合→187,500(初回)+¥186,041/月

という形になります。0.5%上がっただけで毎月のキャッシュフローに¥13,000ほど影響が出ます。これが2棟3棟持っているとなれば小さい変動ではありません。

すぐすぐに起こる話ではありませんが、これから不景気に突入していけば金利が上がるリスクも想定しておかねばなりません。上記の例以上に4%代になるかも知れませんし、個人属性の低い方に関しては、景気の変動とは別の理由で金利が高めに提示されるかも知れません。

おそらく最初の段階で高めに設定されることと、最初に設定された金利が途中で上げられてしまうことは、別に認識するリスクではありますが、こちらで合わせてお伝えしておきます。

家賃の下落リスク

家賃設定は物件を購入する最初の段階で想定されたものがあります。今入居していらっしゃる方々の家賃もありますし、情報として出ている数字は今の入居者の方の家賃がそのままで計算されています。

しかし、その家賃設定がそのまま維持できない可能性もあるのです。それこそその物件の家賃を設定した頃から状況が幾分か変わってきているでしょうし、周囲にライバル物件も増えてきて、そのままの家賃では客付けが難しい場合もあります。そうなると想定されている家賃を自分で引き直さなければなりません。

この部分はその物件を管理されている不動産会社の方に情報を聞いて、周囲の情報も合わせて聞いてみると良いと思います。ここ数年の動きがあるのか、それこそ空室が現在ある場合にはいつくらいから空いているのか、なぜ空いているのか、退去理由まで分かれば聞いておくと参考になるはずです。

勿論、その逆の、家賃を上げて貸し出す場合もあり得ます。リフォームを掛けて部屋の付加価値を上げて、それに見合った金額設定に引き直すというのもアリです。そこも相場観から判断されると良いですよね。リフォーム負担と家賃の引き上げで得られる利益上昇分のバランスはどうか、リフォームを掛けずにそのままの設定のままで貸した方が良いのか、なども気にされると良いかと思います。

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