低収入、自己資金なしの状態からの不動産投資|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。低収入自己資金ない状態から起死回生の金持ちルートへ飛び立つためには、不動産投資にどう向き合えばいいのかを考えていきたいと思います。私もまさにそのルートを探しているところでしたが、一番ネックになるのは「融資」です。ここさえクリアすれば大きなハードルを越えることができます。

ではこの融資のハードルを下げる方法はあるのでしょうか。ここは自助努力に関することがメインになるので、あまりテクニック的なことはありません。すみません。でもテクニカルなことよりも、オーソドックスな方法を徹底して極める方が、実はあと伸びするのです。これは勉強と同じです。

自身の属性が低い場合の不動産戦略

低収入で自己資金なしとなると、属性的にはかなり辛いことになります。つまり自分の属性を物件購入時の信用担保にはできないということです。これはお金を貸す金融機関目線で見れば、厳しいですが、受け入れるしかありません。

では代わりに何を信用の担保にするか。それはもう物件そのものの価値になります。つまり物件の属性を武器に不動産投資をするのです。

物件の価値(信用の担保になる属性の高さ)とは何を意味するかというと、

① 物件の価格と固定資産税評価額の金額差

② この物件から生み出される毎月のキャッシュフロー

です。

金融機関が見ているのは、返済能力です。これを個人の属性に重きを置くか、不動産物件の方に重きを置くかは正にケースバイケースですが、実際物件の方に担保能力がなければ個人の属性を信用材料として「物件に何かあっても大丈夫だろう」と考えます。逆に個人に属性がない場合には物件の属性を精査し「この物件なら最悪売却すれば取り戻せるだろう。その前に毎月のキャッシュフローで十分返済はできそうだ」となれば、十分に物件属性のみで戦えます。

つまり、戦略的には毎月のキャッシュフローをしっかり出してくれそうなアパート1棟モノ物件を狙い、かつ理想を言えば固定資産税評価額よりも価格が安い物件を選ぶと良いでしょう。後者の条件は滅多にありませんが、これから”良い時期”に入ってきますので、目を光らせて待ちましょう、探しましょう。

最高のパートナーを味方につける

もう一つは、融資に強い不動産会社さんを探すということです。これが最高のパートナーです。なにせ金融機関に顔が利くとなれば融資が下りる可能性が高くなりますし、融資が下りる可能性が高くなれば、不動産会社さんも利益を得られますから、あなたが低い属性の状態から融資を狙いに行く時にも、目的が合致していることになります。

もっと言えば、上記でシミュレートしたような良い物件が探せる不動産会社であれば、なお最高ですよね。物件の紹介と融資付けの強みが合わさった会社さんとタッグを組めれば、あなたの不動産投資ライフは好スタートを切れるはずです。

問題はそんな最高のパートナーをどうやって探すか。例えば最近読んだ本の著者の方は、100件以上の不動産会社を回ってやっと見つけたとありました。足で解決したのです。つまり、どこかにはあるかも、ということです。そして、私が今宅建士の資格を取ろうとしていることの裏には、正にこの「最高のパートナー」に自分がなろうという目論見があるからでもあります。

自分が探していた存在に自分がなるというのが、このプロジェクトの1つとしてあります。融資に強い税理士さんにも当てがありますから、あとは私自身が良い物件を探してこれるようになれば良いわけです。そこには最低限の知識は必要でしょう。そこに宅建士が位置付けられているというわけです。

まだ野望です。でも、熊本で不動産投資をしようとお考えの方にとって、最高の存在に慣れれば、それ以上に嬉しいことはありません。

属性を超える現実を引き寄せよう

属性というのは「今のあなたの状態」であって、あなたの能力の評価ではありません。ですから属性を気にしすぎないことです。それは一時的な状態であって、将来性でもポテンシャルでもなんでもない。

ですから、前回の記事でもお話ししたように、属性を気にせずガンガン攻めましょう!と言ったのはそういうことで、自分にブレーキを掛ける必要なんてないよ、ということ。ただし真剣に然るべき努力はせねばなりません。勢いだけで越えていけるものではない。ちゃんと戦略的に物事を考えて、誠意を以って交渉し、まずは第一歩目のアパート物件をゲットしに行きましょう。

当然、アパート物件を探している合間には、できる限り頭金となる原資も貯められる範囲で貯めていきましょう。できれば頭金なしのフルローンで購入できる方向では持っていきたいですが、二の矢三の矢を次いでおく意識は重要です。

できることは全部やる。その気概が現実を動かします。何かあった時にはこう動く、それがダメなら次はこう、という綿密なシミュレーションと徹底した事前準備が、あなた自身を救うのです。

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