不動産投資は1棟アパートから!?入り口戦略を考える|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。不動産投資の入り口はどこからが良いのでしょうか。それこそ年収も低くて自己資金もない状態から、どうやって物件を買うことに繋げていけるのか。その入り口戦略こそが最も気になるところです。

戦略は人によって異なりますが、ざっくり言えば入り口をどこにするかは大きく2パターンかと思います。

区分マンションを3つ4つ組み合わせる

1棟アパート

あなたはどちらかが好みですか?私は断然②1棟アパートです(笑)ではなぜ②がおすすめなのか。今日は完全主観でお話しします。

不動産投資の入り口戦略【1棟アパート編】

まず最初に区分マンションを3つ4つ組み合わせる方法も考えてみたことがあります。しかし実際計算してキャッシュフローを出してみると、月々トータルで数万円程度です。それぞれが200万〜250万くらいの物件を4つ買ったら1000万弱。それだけのリスクを背負った結果が数万円。これでは人生は変わりません。

私の性格上すぐに結果を出したい人なので、たかだか数万円程度に1000万円のリスクは背負えないので、どうにかそれを、同じリスクの下で月のキャッシュフローが10万くらいにできないものか?と考えました。

例えば今回のケースだと頭金なしのフルローンで検討した結果で比較しています。だから1000万円掛けても、フルローンの返済や修繕積立金、管理費などを差し引かれた残りが結局は4つもあって数万円という計算です。

これが1棟アパートになればどうか。当然1000万円の1棟アパートなんてまずありません。あってもちょっと怖い(汗) 部屋数2部屋とかならありそうですが、2部屋だと空室損を考えてリスキー過ぎます。ですからアパートの1棟モノなら最低でもトータル3000万円は掛かると考えて下さい。

するとここに6部屋とか8部屋とか入っているものであれば、かなり空室リスクを抑えられます。あとはそのアパートの状態ですよね。築年数と現状、固定資産税評価額などから総体的に考えて、銀行の融資が降りる可能性が多少でもあるものを選びましょう。

銀行融資を引っ張るためには

そうは言ってもせっかくアパートの物件を見つけても融資が降りませんでは話になりません。最終的には銀行の融資を引っ張れないことには買うことができないからです。

流れ的には、気になったアパートがあれば管理会社に連絡を入れて内見をし、購入しようと思えたならば内々の交渉に入ります。どれくらいなら金額を落とせそうか。勿論こちらとしては正当な理由を持って誠意を欠かさない値段交渉になる必要があります。「あの部分には修繕いくらくらい掛かりますよね」「あの部屋はどうしてもリフォームが必要ですよね」といった、先方も納得のいく部分については、逆にしっかり主張した方が良いでしょう。

そのあとに管理会社のツテのある銀行さんに事前の融資相談を持ちかけます。ここで大体融資の手応えが分かることになります。ただ、弱気になる必要はないにしても、大抵はここで融資は厳しいという話になると思います。そんなすんなり融資が通ることはまずありません。どなたか融資に強い税理士さんやコネクションがないと、属性が低い方(年収が低く、自己資金もない方)への融資はそうそう降りません。

しかし勝負はここからだと思ってください。まずは最初の銀行で融資が降りなかった場合は、できる限り具体的な問題点を聞き出して下さい。何がいけなかったか、どこを直せば可能性が上がるのか。それが分かったらそこを直せるだけ直しますが、おそらく

① あなた自身の属性

② 物件の状態

のいずれかに問題があるだけですので、仮にどこが悪かったかを聞けなかったとしても、仮説を立てて改善を図りましょう。

あとは気合です。ここはテクニックではありません。最初はどうしても泥臭い過程が不可避です。しかしここで学んでいくことがあります。それは金融機関によって融資に対する条件がバラバラだということです。それこそ同じ条件で持って行っても、他の金融機関であればOKかも知れないのです。ですから、知識もまだないうちはどうしても足で現実を変えに行くのが最も早いということになります。

入り口戦略の要は「自分の属性無視」!

ここまでの話を振り返って考えてみると、結局は自分の属性なんて気にせずにまずは動きましょう!ということになります。自分の属性をすぐすぐ変えることなんてできませんよね。それを変えてから不動産投資を!なんて言っていたら、始めるまでに何年も掛かってしまいます。その間に不動産投資への決意も薄れてしまう。

ですから、まずはもう買う気でバンバン気になる物件を漁りましょう!それもアパート1棟モノです。じゃないと毎月のキャッシュフローが小さ過ぎて、頑張った割に釣った魚が小さいってことになります。途中に修繕費なんて掛かろうものなら一発で1年分のキャッシュフローが飛んでしまうということもあり得ます。

そして最終的には銀行融資が降りるか降りないかは金融機関で全然条件がバラバラなら、あとは自分の属性を気にせず、利回りの良さそうな物件をダメ元で探し続けるしかありません。何もせずに手を拱いていても現実は変えられないわけですから、できるところからガツガツ攻めていきましょう。意外とそういう熱量が現実を変えてくれたりするものです。

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