仮説は確実に確認してから先に進め|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。熊本の物件を視察して回る時に、ある程度自分で仮説を立てながら「これは買う」「これは買わない」という擬似判断をして学びます。これは全てにおいてすぐに確認できなかったにしても、何らかの形でその仮説の検証をする必要があるでしょう。

答え合わせは絶対に必要です。これは勉強と同じですが、解きっぱなしでは何の力も付きません。あくまでも勉強とは「自分はどこをまだ習得しきれていないのか」を明確にすることが目的の作業であって、間違えたら嫌だという感覚自体が本末転倒であるということと同じです。不動産投資に関しても、今物件を回っているのは学びのためであって、これから不動産投資家になるための見識を養うためなのです。

そこには仮説をしながらそれを検証することが求められるので、ちゃんと答え合わせが要るということです。

学びと、勝手な思い込みとは違う

例えば前回の記事では広さの情報を持っておけば概算する時に便利ですよ、という話をしました。ただ、その記事でお話ししたことも、あくまでもそうだろうという概算に過ぎません。本当にその物件の各部屋の広さが10畳くらいかも分かりませんし、その物件の平均家賃が31000円かも分かりません。空室になって要る理由も、そこでは駐車場がないからではないか?と仮説を立てましたが、それもあくまでも「そう考えられる」という予測に過ぎません。

もしここで検証をやめてしまえば、あなたは物件を回る度に「思い込み」を強めるばかりです。その仮説をちゃんと答え合わせをすることで、その概算の仕方が正しかったのかどうか、家賃の算出の仕方が間違っていなかったかどうか、それでも空室が出る事情が思った通りであったかどうかが明確になり、「良かった、仮説は正しかった」「なるほど、それは想定してなかった」という何らかの手応えが得られることになります。

仮説が正しかったにせよ、間違っていたにせよ、答え合わせをしないと学びにはなりません。でも、もしちゃんと仮説を検証して答えを確認したのなら、仮説が正しかったにせよ、間違っていたにせよ、あなたは確実に不動産投資家として成長するのです。

ですから、最初は面倒臭いかも知れませんが、最初のうちほど検証に時間を掛けて下さい。検証に手を抜けば、ずっと見識は深まりません。むしろどんどん視界が曇って行きます。そして曇った視界と誤解だらけの判断基準は、不動産投資をギャンブルに変えてしまう。それが一番危険なのことです。

この物件をどう思いますか?

私の場合に恵まれていたのは、物件巡りを社長と一緒にやれたことです。答え合わせというか、意見を聞くということをしながら回れたのは大きいと思います。

例えば、ある物件を回って、そこで一緒にあれやこれや仮説を立てるわけですが、その仮説の正否を社長にすぐに聞くことができたこと、そして自分がこう思うんですがどうですか?という自分の考え方に対するフィードバックをその場でいただけたのは良かったと思っています。

それこそ「この物件が割安にできるのは、やっぱり古いからでしょうか?」といった質問をすると、「築30年で古いから、という単純な理由よりも、30年経ってるからローンも払い終わってもう残債がないから、その分安くできるってことだよね」という解答をいただけるわけです。

すると「なるほど、古いという感覚的な理由ではなく、ローンの残債がなくて資産売却の際にキャッシュフローからのインカムゲインを加味せず、キャピタルゲインだけを考えることができるから安くても良いのか」という視点を得られます。

すると逆に、築浅の物件はローンがまだ残ってるから下げようにも下げられないよね、確かに。という逆の状況への理解もできるようになるのです。

このように、間違えても良いのだから、どんどん自分なりに仮説を立てて、それを検証して行くことで、行動を以って見識を深めることができるようになります。これは本を読んで身に付けるよりもはるかに速い学びです。

正しい見識は武器になる

かつて私の予備校の講師がこのように言っていました。

「知は”正しければ”力なり」

正しくない知識はどんなに持っていても何の役にも立たないよ、ということです。これと同じことが不動産投資にも言えます。正しい見識があれば、物件を正確に見通すことができます。感覚的に物を見る癖を付けてしまえば、感覚的に不動産投資をすることになる。すると感覚に根ざした判断は根拠の薄い判断ですから、たまに間違った判断も引き起こす。不動産投資の間違った判断は経済的な圧迫という形で返ってきますから、本当に気をつけねばなりません。

なので、可能な限り、私のように詳しい人についてもらって物件を巡り仮説を立てる練習をされるのが良いと思います。もしくは不動産の情報を調べてくれる強い味方を持つか、すでに明確な情報が載っている物件だけをピックアップして、それをあえてランダムに並べ替えた後で実際にシミュレーションで練習問題を作るという手もあるでしょう。

とにかく最初のうちだけは、それこそ100件なら100件だけは練習で徹底的に感覚を磨くというのもアリかも知れません。

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