何畳?何平米?広さの感覚を1つ持とう|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。熊本の物件を視察して回っていると、そう言えば1畳って何平米だっけ?みたいなことが結構ありました。それに、仮に6畳が何平米かと分かっても、1つの部屋全体の平米数が感覚としてないので、概算ができなかったりしたのです。

そこで今回はこの何畳が何平米?とか、部屋を見て回る際の広さの感覚を1つ持っておこうという話をしていきたいと思います。不動産投資をする上で、その場で「なるほど、この広さなら7畳くらいか」みたいなことが瞬時に判断できるのはプロっぽいです(笑)

1畳は何平米?6畳は何平米?

例えば持っておくと良い指標としては、1畳が何平米か、というものと、6畳が何平米か、という2つくらいがあれば良いかなと思います。

1畳=約1.62m^2

※2畳=約3.3m^2

6畳=約10m^2

畳の大きさによって多少の違いがあるにせよ、大体の大きさはこんな感じです。この2つの数字はまず持っておくと良さそうです。以前は「2畳で約3.3m^2」とか教えられていた気もします。

で、この数字を持っておくと「部屋の面積が14m^2」とか言われた時にも「ああ、8畳くらいか」とすぐ分かります。

でも個人的にはもう1つ持っておいて欲しい指標があるのです。

6畳の部屋を持つ1K(or 1R)全体の広さは?

それは部屋全体の広さです。”部屋”と表現すると2種類の情報が頭に浮かぶと思います。1つは上記のリビングの空間の広さ。でももう1つ、1K(or 1R)全体の広さが示されている時があるのです。すると、パッと「30m^2」とか言われても、「ん?これはどれくらいの広さなの?」ということになります。

6畳の1K(or 1R)の広さ=25m^2前後

すると、トイレ、風呂、玄関、ベランダといった全体の空間を含めた面積でイメージすることが可能になります。これって面白いですよね。6畳(10m^2)に対して全体は25m^2になるとすれば、数字から逆に間取りがイメージできちゃうんです。

勿論これが絶対の指標ではありませんが、学生の一人暮らしのスペースが25m^2くらいだとすれば、メインの部屋の広さは6畳か、となる。すると「32m^2」という情報を見れば「お、ここは10畳くらいありそう?」みたいな感覚です。

広さが分かると家賃の妥当性も分かる

広さが分かる最大のメリットは、家賃計算のしやすさ、そして、その家賃設定の妥当性や高低が分かるということです。

例えばある物件を視察した時に、その物件の情報を見ながら検討するわけですが、この物件の延べ床面積を階数で割って、各階の面積を算出します。そこから共用の廊下の部分の面積を差し引いた形で(これは目測になりますが)その階数の部屋数で割って各部屋の面積を概算します。

その結果30m^2と出たとします。10畳弱の広さですが、一人暮らしの方には十分な広さです。

次に家賃がいくらくらいになっているか計算します。共益費も最終的には差し引いて、この物件の各部屋の平均家賃が計算されます。階数によって1000円2000円変わってくる物件もありますし、入ったときのタイミングで金額が変動していることもあるので、あくまでも平均の金額ですが、例えばこれが31,000円と出たとしましょう。

この時、この物件が結構街に近くて、この広さでこの金額なら「あれ?安くない、この物件」となるのです。勿論経年劣化や周囲の環境もそこで気にして見ます。

すると、どうしてこの条件で空きが出ちゃうんだろう?といった疑問が出てくるわけです。街に近くて広さもあって金額が31,000円なら全室満室でもおかしくないのに、それでもこの時期に空室が出ているのなら、一体どんなハードルがあるんだろう?と考えるのです。

すると、やっぱり駐車場がないのはネックだよね、とか、これこれこういう部分が問題かも知れないよね、といった問題点の抽出ができるというわけです。

ちなみに

先ほど「共用の廊下の部分の面積を差し引いた形で(これは目測になりますが)その階数の部屋数で割って各部屋の面積を概算」と書きましたが、これ、調べてみると「共用の廊下の面積は床面積には入らない」んだそうです。つまり差し引く必要はなくて、そのまま部屋数で割って部屋の広さを出せるということでした。

こういう知識って最初はないですよね。でも不動産投資をする上で、地味にあった方が良い知識だったりします。そこで不動産投資には必須ではないにしても、絶対役に立つだろうとして始めたのが宅建士の資格の勉強でした。

宅建士とは宅地建物取引士のことで、不動産の売買に関わる資格です。ですから投資にダイレクトに役立つというよりも、不動産の売買に関して何が重要なのか、何を気にするべきなのか、どういう法律があって、オーナーさんはどういう風に金額設定したのか、税金はどのくらい掛かるのか、といった知識が習得できるきっかけになると感じました。

他にも、不動産鑑定士という資格もあるので、宅建士の試験が終わり次第気にして見たいと思います。

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