デザイナーズマンションの何が悪いのか|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回の記事でデザイナーズマンションは客付けが意外と上手くいかないぞ、という話をしました。実際私がこの時社長と回って見た物件は売値が2億円でしたが、立地も見た目もそこまでオシャレでもなく、多分部屋に入れば「おお!」ってなるのかも知れませんが、あまり買うつもりで前向きになれるものではありませんでした。満室でのオーナーチェンジ物件でも、ちょっとこれは買わないかなと。

では不動産投資という観点からいくと、一体デザイナーズマンションの何がかったのでしょうか。今回はその点にフォーカスしてみましょう。

マーケットに合っているか?

ではまずはマーケットを見てみましょう。そもそも熊本がどういう県なのか、です。

熊本は九州の中でも南九州に位置します。残念ながら福岡とは別グループという括りです。気持ちの上ではライバルですが。すると熊本と宮崎と鹿児島が南九州なのですが、このエリアというのは全国的な所得ランクの中でも低い県という扱いでして、超ざっくり言えば貧乏県なわけです。

では逆にデザイナーズマンションはどういった方向けの物件かというと、おそらくはお金に困っていない、金銭的に余裕のある方で、かつ自分の価値観にマッチした環境を求めている層。それこそアパレルとか出版会社に勤めていて給料の高い方がこだわって住みたい時に選ばれるものだと考えられます。

すると、例えば今回のデザイナーズマンションは東京の方が設計し建てたものらしいのですが、完全にマーケットを読み誤ってしまったわけです。

東京に住んでいて、熊本などの地方に物件を建てて差別化を図るタイプの不動産投資をするという場合には、やはりマーケットがズレてしまうとキツいのかも知れません。

それこそ先日まで検討していた黒髪の物件だけ取っても、大学生というターゲット層もふたこぶ分布が見られました。低価格帯と高価格帯です。2万円前後を求めている層は価格の安さ重視ですから、検索の仕方は価格優先でチェックを入れて探します。古かろうが毎月のコストを軽くする方が良いという価値観です。

一方で高価格帯の層は環境重視です。セキュリティがしっかりしているとか、間取りとか、周囲の環境が安心して子どもを預けられる場所か、特に女性の場合は親御さんが気にされるので、その場合は価格よりも安心安全を優先されます。

ですからマーケットとかターゲット層と一言で言っても、もし高価格帯を狙うのであれば振り切らなければなりません。中途半端なものを作ると一気に客付け率が下がる可能性があります。

プロモーションは適切だったのか

もし変わり種の物件を自身で用意し、そこに客付けすることを考えるならば、独自のプロモーション戦略は必要かも知れません。

この物件の場合にはすでに満室になっていましたが、家賃設定が低く利回りがそこまでよくなかった印象があります。つまり客付けにやはり苦労して、途中で家賃を下げて対応したのだと思います。はじめはもう少し高かったはずです。

すると、これはもう不動産会社に全投げするのではなく、自身でそのデザイナーズマンションを紹介するサイトでも立ち上げて、そのターゲット層にダイレクトに訴求するようなプロモーション活動があると、元々の家賃設定でも客付けができたかも知れません。

それだけ手間は掛かりますが、お金はそこまで掛かりません。サーバー代とドメイン代があれば、あとはWordPressか何かでサイトを作ってSNS等で拡散したり、広告を出してみるという手もあります。

また、情報を拡散する際にはコンセプトも大事です。その部屋にどんなストーリーを持たせるか、ただの物としての価値ではなく、付加価値を演出できるかどうかも重要ですので、なんなら不動産会社に頼らず自分でルートを作って自分でお客様を探す、くらいの気概で良いかと思います。

出口戦略は適切だったのか

不動産投資をするなら、これは欠かせません。このデザイナーズマンションの構想が上手くいかなかった時に、最終的にどこで採算を取るかの想定がどこまでされていたのかが重要です。これを出口戦略と言います。

不動産投資も「投資」である以上は「上手くいかなくても儲かる」という形にしなければなりません。その点でこの物件がどこまで粘れるか、しっかり損失なくトータルで黒にできているかどうかが気になります。

売値が2億円でしたが、これももう少し下げざるを得ないかもですよね。特に中身は良いとしても、その見た目がどこまで惹かれるものではないため、どうしても金額とのギャップを感じてしまいます。

勿論、最初に建てる時には1億5千万とか1億3千万という、まだ下げても大丈夫な余地があるのなら話は別ですが、デザイナーズマンションは結構こだわる分お金を掛けてるはずなので、2億強くらいで建てたのではないか?という感じがします。

もしご自身で建てられる際には、これらの点を少し考慮し、できるだけ変わり種よりは、何の特徴もないような普通の物件(おたふく物件と呼ぶそうです)をベースに検討された方が良さそうです。

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