ペット可物件にする時の注意点|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。ペットを飼ってらっしゃる方もいらっしゃると思います。でもマンションにはペットがダメな物件とペット可物件があるものです。これをこれからはオーナーとして「客付けのことを考えて、この手持ちの物件もペット可にしちゃおうかな」と考えることになるわけです。

しかし、ちょっと待って下さい。ペット可にするのは良いとしても、安易に今の構造体の物件を用途だけシフトするおつもりなのであれば、注意が必要です。ではペット可物件にする時の注意点とは一体何なのでしょうか。一緒に考えていきましょう。

ペット可物件は壁の構造からして違う

一見すると全く分からないのですが、ペット可の物件とそうではない物件については、その構造から実は違ってきます。構造と言っても部屋の内装に関するものです。というのも、ペットは色々気をつけないといけないことがあるからなのです。

例えば臭い。ペットはどうしても臭いが残ってしまいます。ですから壁紙自体が防臭加工されたものでないと次の方がちょっと嫌がります。これはペットを飼われていらっしゃる方ならお分かりいただけるはずです。外から部屋に入る瞬間には結構ペット臭しちゃいますよね。

もっと言えば、ペット可物件であっても、ペットを飼っていない方が入居されることもあるかも知れません。そういった場合にはもっと注意が必要です。そういった方は臭いに敏感ですから、ペットを飼われている方への理解はないと思った方が良さそうです。ただの臭い部屋として倦厭される可能性が大です。

また、壁の、床から1mくらいの高さまでがフローリング材のような板が貼られている場合があります。これはペットに引っかかれても大丈夫なようにです。猫の爪とぎにしても、犬の臭い付けにしても、壁の下の方はかなり汚れることが想定されますので、そういう配慮のある構造が求められます。

ペット可物件は原状回復費が結構掛かる?

ペットに対する配慮については上記のような色々な手が必要になりますから、仮に普通の入居用に設計してある物件をペット可にする場合には、その分内装をいじくる改装費用が要りますよね。

それに全体一気にシフトはできないわけですから、個別に退去があった際に手を入れるっていうことになると、全体終える頃には割高にはなりますし、そうでなくてもペット可物件は退去する度に原状回復費用は普通の入居用よりもかさみそうですから、その点を加味して利回り計算しなければなりませんね。

また、ペットの場合は鳴き声が騒音問題に発展することもありますし、ペット可物件になりましたという周囲への共通理解を得るプロセスが必要になります。元々は普通の入居用で入って来た方で、犬アレルギーや猫アレルギーの方は困りますよね。単純に犬猫が嫌いですっていう方には特にデリケートな問題です。

さらに言えば、一度ペット可にした物件を、普通の入居用に変える、戻す方がもしかしたら厄介かも知れません。それはやはり臭いの部分。タバコを吸う人の部屋は壁紙だけでなくその奥の建材やフローリング自体にも臭いが染み込んでいることがあります。消臭しても臭いの違和感が残るように、ペットの臭いも同じように残ると考えた方が無難です。

途中からの用途シフトには色々なリスクが伴うことは忘れてはいけないようです。

ペット可への負担はやっぱりオーナー負担?

ここは物件を取り扱うわけですから、やっぱりオーナーであるあなたがその負担を背負うべきなのでしょう。しかし、こういう言い方もなんですが、あんまりいい人すぎるとどんどん負担を背負ってしまうので注意が必要です。あくまで不動産投資家として物件を活用するわけですから、自分の優しすぎる性格とは切り離して「スキル」と割り切った方が良さそうです。

それこそペット可の物件はある意味”特別”ですから、普通の入居用と違ってプラスアルファが掛かるというのは入居者さまにもご理解いただける部分です。そのためシフトのタイミングにもよりますが、そのペット可への用途変更に伴う改装費負担は、入居者さまに負っていただく、という発想で良いかと思います。

すると大まかに言えば

家賃に含める

初期投資に含める

という手法が考えられます。②初期投資に含めると原状回復費用丸々が乗っかってくる形になりますので、プラスアルファが大きく見えてしまうかも知れません。それよりも、ペット可だけどプラスアルファは要りませんよ!と見せて、家賃に分割して乗せてしまう方が負担感は少なくて済みそうです。

部屋で分けて、この部屋だけはペット可仕様、という風に部屋自体を限定してしまっても良いですし、2年3年の入居期間で原状回復費用を割って上乗せしてあげる。36ヶ月で割れば各月の家賃のプラス分もそこまで大きくなくて済みます。

いずれにしても家賃説明の段階で割高にならざるを得ない旨は説明しなければなりませんが、そこは先方もご理解いただけるはずですから、クリア自体はそこまで気になるハードルではないのはないでしょうか。

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