なぜ築浅のマンション物件が売りに出るのか|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。社長と一緒に色々な物件を見て回っていると、おや?と思う物件もいくつか見受けられました。それは建てられてから数年、もしくは10年ちょっとしか経っていない築浅マンション物件です。

そもそもマンションを新築で建てると、建てた方自体は大きな借金を背負うことになりますが、それをそのマンションの家賃収入で賄うというのが自然のように感じます。それを早々に売りに出してしまうということは、それなりの理由があるような気がするのです。

気になった私はストレートに社長に聞いてみました。

相続で売りに出すパターン

私の仮説としては、高齢になった所有者(オーナー)様が、もうご自身では管理できないからと、売りに出されるのかもと考えましたが、そういうケースは意外と少ないようです。元々住んでいる場所が熊本市内だったり、生活に便利な熊本市内に引っ越したいから、これまで管理していた、熊本市内から離れた場所に所有する物件は手放してしまいたいというケースが実際にあったからです。

しかしそれよりも、元々のオーナー様が亡くなられて相続があり、それを受け取った相続人の方が不要だからとお金に変えるために売りに出しているケースの方が数はあるとのこと。

実際相続の際には、借金というのは課税対象額からは差し引かれることになるので、不動産投資は相続税対策としても有効に働きます。さらに相続されてから相続人がそのマンションの名義を譲り受けた後で換金することができれば、プラスになりそうです。当然借金が減ったわけではありませんから、マンションを売った金額から借金返済を行うのでしょうが、ここも考えものです。

要するにマンションを売って現金に変え、それを今度は一括でマンション購入時の借金の返済に当てると、一気に手元の現金が減ることになります。マンションのままで持っておけば毎月のキャッシュフローが見込めるわけですから良い感じがします。もしかしたら相続人の数で資産を分割せねばならないのに、マンションという不動産資産しかなく、分けるために現金に換えようとされているのかも。

売主が離婚して売りに出すパターン

同じような事情には、売主さんが離婚をされて資産の分割を求められているケースがあります。これも不動産資産のままではなかなか分けにくいので、一度現金に変えてしまおうというものです。

ものすごく無責任なことを言えば、キャッシュフローを等分して受け取り、毎年の諸経費も二人で等分して出せば、そのマンション物件は持っていた方が良さそうですが、離婚するほど関係がこじれている場合には、流石にそういった冷静なやり取りを継続していく気にはならないですよね^ ^;

つまりそういった場合には協議に時間を掛けたくないことが理由で、早く売りたいと思う感情ゆえに価格交渉がしやすい土壌になっていることが考えられます。当然そういった事情は外からは見えませんので、気になる物件の中からそういったものを引き寄せるしかありませんが、事情に関わる心情を理解しておくと、ここは攻め時というのが見えてくるものです。

先に挙げたものと今回のパターンに共通しているのは、なんらかの理由によってまとまったお金が必要なパターンです。それも時間的に焦っている。何か期限があるのか、心理的に売ってお金にしてスッキリしたいのか、いずれにしてもこういった売り主都合の売却の場合には価格交渉が入りやすい構造となります。

まずは売主都合の物件を狙う

このように、もちろん物件そのものに問題がある場合と、売主側に問題が生じている場合との2種類があるわけですが、不動産投資がまだ始めたての時には後者を狙っていくことになります。その方が断然リスクが少ないのです。なぜなら実質物件自体に問題があるわけでなければ、その物件は引き継いでも安定的に利益を生む可能性の方が高いからです。

そしてその売主事情のお買い得物件は不景気になるとポコポコ出て来ます。不景気になると銀行も焦り貸し剥がしを進めます。不動産物件を売って現金を作りたい人が増えますよね。すると時間も掛けられないので割安感のある値段設定になっていたり、表面的には普通の金額でも価格交渉が強気でいけたりするのです。

ではその不景気がいつくるのか。それがそろそろではないか?という見方があります。勿論株価と同じで、どこが底でどこが天井かは正確に知ることはできません。なので「頭とケツはくれてやれ」という投資の金言に従って、ドンピシャでなくてもある程度の底を想定して勝負する、ということが必要です。

ただ、そうは言っても最初から色々なことを想定して物件調査をすると、頭の中がごちゃごちゃになってしまうので、まずは物件情報と数字の上からの分析、その後に気になる価格帯の物件についてはその裏にある事情に視点をシフトして別途分析する、という形で進められることをお勧めします。

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