物件の中にはこんなのもあります|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回の話では、周囲の環境との兼ね合いでどんなことが考え得るかという話をしていきました。

前回は例えば周囲に余った土地があれば、それを活用して付加価値を上げられるかも知れない、その物件にプラスアルファの収益源があるかも知れない、ということでした。不動産投資をする上では非常に重要な視点なのですが、ここに当社の社長が実際にどんなことをしたのか、社長がどんな発見を共有して下さったのかを補足してみたいと思います。

また、物件そのものに違和感があるものもあります。その違和感の原因とは一体何なのでしょうか。

月極の駐車場を別途契約してセット販売

中にはRC1棟モノのマンション物件に出会っても、意外と割安で売りに出されていることがあります。その原因は「駐車場がないから」ということかも知れません。

最初から自転車メインの方とか公共交通機関しか使わないという方しか客付の対象にならないということなら良いのですが、もし車を所有している人も対象に加えることができれば、付加価値も上げられて家賃設定も上げられるかも知れませんし、空室リスクの軽減にもなりますよね。

そういう時に社長はどう動いたかというと、なんと近くの月極駐車場を自腹で部屋数分契約。空室に入った人が駐車場が必要な方ならセットで販売し、仮に必要ないという方なら月極の方を1台分解約して対処する、という手法を採ったそうです。

当然、自腹になると支出になるので、そのマンション物件からの利益を食いますから、それがどこまで計算上許されるのかをシミュレーションして判断しないといけないよね、とのこと。

ちなみに、駐車場がないマンションには事情があることもあります。マンションを建てたその土地の広さが狭すぎて駐車場を作るスペースを確保できない場合。当然それでも客付けができるように判断でそのマンションを建てているはずです。

逆に駐車場スペースがあって階数が低いものも同じように事情があります。1階がピロティーになっていて、3,4階構造のもの。土地を広く使うことになる分割高になるのでは?もっと階数を増やして収益性を上げられたのでは?と思うものですが、その土地の上に建てていい高さに制限がある場合もあるのです。

物件の設計をした人が東京の人!?

何でこの物件はこんな場所にあるのに駐車場がないんだろう?あった方が絶対いいのに、、、なんて思う物件がたまにあります。その違和感の正体は、熊本のことをよく知らない東京などの人が設計した物件だからかも。

実際お金を持っている企業や個人の中には、地図だけ見て、周囲の状況も深く考えずにマンションを設計し建ててしまう人もいると言います。するとどうしても実際の需要とはかけ離れた建物になる。それが違和感の原因になるようです。これはその物件の1階に入っているテナントを見ても分かるとのこと。

それこそ地図で見ると近場に大きな病院があったり大学があったり、大まかな土地勘はつかめるかも知れません。するとそこで働いている人や大学生あたりがターゲットになるから、これくらいの家賃設定でどのくらいの広さを提供すれば大丈夫だろうと。

しかし客付けの事情は単純に地図からでは分からない部分もあります。地図で見えるよりも道路が狭いかも知れません。駐車場があっても入れにくいならマイナス評価です。大きな道路に面していても、それが仇になることは結構あります。

うーむ、お金がありすぎるとあんまり考えずにこんなことやっちゃうんですね。でもその資力は羨ましい(笑)

デザイナーズ物件は意外と客付けできない!?

オーナーとして、お金を掛けてちょっと他にはない特殊な物件を建てたくなる気持ちは分かります。するとお金を掛けた分、家賃設定を高めにして採算を取ろうとするのですが、それが意外と入居者が入らなかったりするものです。

すると客付けが上手くいかないから家賃設定を下げて何とか満室にしようとしますが、そうすると今度は利回りが非常に悪い。じゃあそれを売ってお金に戻すかとなると、掛けたお金を回収したいから安い価格では売れない。すると買い手が付かない。「オシャレ」かも知れませんが、安易にデザイナーズにすると二進も三進もいかない物件になってしまうかも知れないのです。

実際デザイン的な要素よりも、間取りが広い方がいいとか、駐車場があった方がいいとか、家賃が安いとか、敷金・礼金が安くて済むとか、そういった実用面でのメリットを優先して部屋探しをする人の方が圧倒的に多いので、自身で建てられる時にはちょっと考えて見られることをお勧めします。

それに、固定資産税評価額から見れば、上物にどんなにお金を掛けても、その付加価値は無形であり、評価されません。RCなのか木造なのか、何階建てなのかといった客観的な情報から算出されるので、こだわってお金を掛けましたとか、使っているカーテンは100万円ですとか、これは特注で、といった点は加味されません。全ては入居予定者の感覚に依存します。

ですから不動産投資家からすればデザイナーズマンションは買うべき物件ではない場合が結構あるのです。あくまで数字、です。

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