気になる物件はその周囲にも注意を巡らすべし|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

シェアする

杉上開発の安東です。社長といくつかの物件を巡らせていただいた時に覚えたことですが、気になる物件があったら、その周囲にもしっかり注意を巡らせて観察することが大切です。その物件の価値は、その物件単体だけではないからです。

不動産投資における鉄則の1つは、他者が気付いていないその物件の価値に気付けるかです。勿論お金を出して買うのはその物件なのですが、その物件はどこかに運んで自由に運営できるわけではありません。その場から動かせないものです。ということは、必然的にその周囲の環境とセットでこの物件を買うことになります。付属物ということではなく、条件としてくっ付いてきて、その物件の価値を左右するということです。

それでは周囲の環境とは一体どんなものなのでしょうか。

その物件の周囲の土地の活用

一番悲しいのは、買った物件の隣や側に、大きなマンションが建ってしまうような場合です。単純にライバル物件になるというのもありますが、それこそ陽の当たり方にも影響がありますし、景観が阻害されるかも知れません。

私が知っているケースで言えば、これは不動産投資ではなく住宅を購入した方の話で、そのかたはせっかく熊本城が見える間取りだからとその部屋を購入したのに、購入した数年後に熊本城とそのマンションの間に別のマンションが建ってしまい、見事に熊本城が隠されてしまいました。窓から見せてもらった時には思わず「あ〜(> <)」と言ってしまいました(笑)あ、笑い事ではありませんね。

この時にはすぐに、劇場版名探偵コナン『天国へのカウントダウン』を思い出しました。せっかく富士山の絵を描こうと山の山頂に家を買ったのに、その山と富士山との間に超高層のホテルを建てられてしまうという胸が痛いストーリーです。富士山が真っ二つ(汗)

逆に、その余っている土地を、その物件の価値を上げるために使えるケースも考えられます。その物件自体に駐車場のスペースが不足している場合、近くの空いている土地ももし使えそうなら、駐車場のスペースとして購入、もしくは持ち主と交渉ができるかも知れないからです。

当然、その土地の地盤の硬さ、治安、土地の高さなども確認が必要です。災害時に川が氾濫した際、水没してしまう標高なのであれば購入を控えた方が良いかも知れません。熊本地震で地盤沈下を起こしてしまったり液状化を起こしてしまった土地かも知れません。その物件自体にも目に見えない損傷が残っているかも。そういったことにも目を向けて見ましょう。

その物件の収益源は何?

その物件がどんな収益源を持っているかというのも気になります。単純にレントロールを見ても、「あれ?数字が思ったよりも大きいぞ」「この物件規模でこの数字を計算すると、家賃設定がえらく高くなるけどなんで?」ということがあります。そんな時には別に家賃収入以外に収益源があるということです。

例えば考えられるのは自動販売機。近くにすでに自動販売機が設置されていると、新たに自分の物件の場所に置けない場合があるのですが、自動販売機もれっきとした収入源です。

また、屋上をよーく見てみると、背の高い物件ほど大きなアンテナが設置されている場合があります。これは携帯用のアンテナで、キャリア会社(auとかdocomoとかソフトバンク)が設置している基地局になります。これも屋上の使用料として1部屋分相当の収益が発生しているはずですので、調べてみられると良さそうです。

また、物件自体の外壁に看板スペースが設けてあるのかも知れません。2面が道路に面していたり、目の前を車の通りが多い道路が走っていたりすると、看板を設置して収益性を上げてある物件もよく目にします。こういったところも大きいですね。

このような、様々な収益源がプラスされていると利回りも上がりますので、嬉しい要素として観察されてみて下さい。

物件からある場所までの動線は?

熊本ではカーユーザーが多いので、車で何処かに行こうとした時の動線も気にされてみると良いかと思います。勿論、その物件がどんな方が多い物件かによっても事情は異なってきますが。

それこそ、単身者向け、ファミリー向け、カーユーザー向け、自転車移動の方がメイン、学校施設が近いか、保護者の方の仕事場が側なのか、駅からの距離は?クレアは?はませんは?サンピアンは?鶴屋は?といった、様々な地理的要因と合わせて、この物件を眺めてみて下さい。

すると、今の入居者が出た段階でリノベーションを入れて、家賃設定そのものを修正することができるかも知れません。すると利回りが上がります。部屋割りを変えて、3DKを1LDKに変えると、想定借主の層をシフトできるかも知れません。そうすると、これまでの層は低所得者&ファミリー向けだったものが、中所得者&単身&車持ちの層になって、家賃設定が上げられるかも知れません(おそらくリノベーションを入れてどうこうするなら家賃は上げたいですよね^ ^; )。

このように物件の周囲の情報がその物件の価値にどう影響しそうなのかを考えてみると、面白い発見があるかも知れません。それに物件を観察する時の視野も広がることでしょう。

シェアする

フォローする