不動産投資としてどんな物件を買うのか|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。不動産投資を始めると、まずは徹底した情報収集から始まりますが、情報が頭の中に蓄積されていくと、だんだん見えてくるものがあります。何より面白いのは、普通に道を歩いたり車で走ったりしていて、自然に目に入る物件に対して「ああ、あれは2億くらい」「ああ、あれを買ったら年収プラス2000万」みたいに自然に考えてしまうことです。今はえなくてもいいので、そうやってイメージトレーニングをしておくと、いずれコンフォートゾーンがずれてくれるようになります。

それこそ、どんな物件を買うのかの何と無くのイメージを持っておくのも良いと思います。今お世話になっている社長さんは戸建てやアパート、RC1棟のマンション物件など「個人」に賃貸するものがメインです。一方で、別の知り合いの方は「法人」向け一本です。熊本市内で商業ビルを中心に探索して、ネットに情報が載っていなくても、足でオーナーさんまでたどり着き、交渉に入るほどの行動派です。

このように、自分がどんな物件を得意とし、またどんな人を相手にした不動産投資をするのかをイメージすることも重要です。

個人と法人の違い

例えば私の場合は今はまだ個人向けの賃貸物件を考えているところです。というよりも、どうもイメージとしてその方が分かりやすい。まだあまり専門的な知識を持っている訳ではありませんし、変に弁護士が必要になるような案件であれば、手に負えないからです。

ただ、法人向け一本で攻められている知人の考え方も理解できます。要は法律とリスクの違いです。

不動産投資の場合、想定されるリスクには色々ありますが、例えば家賃の滞納リスクがあります。ちゃんと毎月家賃を払ってくれる健全な借主さんばかりであれば問題ないのですが、これからの社会的な変動の中で、働き方改革などのあおりを受けて急に仕事をクビになった、リストラされた、といった時には、もしかしたら家賃を一時的に払えなくなるケースもあるかも知れません。

そういった場合に、確かに法人の方が法的手続きに則った対応がしやすいという側面があります。個人の場合にはなし崩し的に家賃の滞納への対処ができなかったり、情が絡んで強く言えなかったりして、長引くことも考えられます。

勿論可能性の話であり、個人が相手でもそういうリスクの際には間に立ってくれている不動産会社が対応してくれるはずなのですが、そういった点でどうも「個人」への賃貸と「法人」への賃貸は事情が変わってくるようです。

敷金や礼金の額も大きく異なる

事務所を借りたことのある方は記憶にあられるかと思うのですが、テナント物件の場合には敷金が半年分、つまり6ヶ月分なんてこともザラにあります。すると敷金の場合はあくまでも預かり金であり、退去後の現状回復費のように出ていくこともありますので、それはちゃんと取っておかないといけないものです。

勿論、家賃収入を右から左へ使ってしまうような方は少ないでしょうが、入ってきても実質手を出せないお金が結構な額であるというのも歯がゆいものです。ある程度個人向けの物件で収益を残せる方が、上級編でテナント物件を扱われるような流れが良いかも知れません。

特に先ほど少しお話したように、法的手続きを取りやすい反面、実際そういう事態になってしまえば弁護士を立てて争うこともあるかも知れません。入居する法人、企業さんの実態をしっかり把握した上で契約を結ぶ必要がありますから、その点も注意です。

一方で、毎月の家賃収入は普通のアパート物件やマンション物件と比べて大きくなります。ビル丸ごと購入する金額もさることながら、毎月のキャッシュフローも大きいので、その点は魅力でしょう。

金額とリスクの相関関係

比例する、とまでは言いませんが、それでも購入金額が大きい物件については、それに関わる人間も多くなっていきます。関わる人間が多くなればトラブルのリスクも上がるのは必然です。

ですから手元に十分な資金があるからと言って、あまり場数を踏まないうちに大きな物件に手を出してしまうと、いざトラブルが起こった時にあたふたして動けないかも知れません。その点でも、まずは小さな物件から少しずつ規模を大きくしていく方が良さそうです。

当然借金の金額も大きくなるでしょうし、金額が大きい物件ほど転売には時間が掛かります。売れないから、買える相手が限られてくるからです。そのため戦略の流動性が低くなるので、その点でもやはり出口戦略が上級編になります。

このように、個人向けの物件なのか、法人向けの物件なのか。それぞれにどんなリスクが伴うのか、規模によってどれくらいのストレスが自分に掛かってきそうか、その時点での自分の見識がそれに見合っているのか。そういったことを冷静に考えながら買えそうな物件を吟味していただくと、落ち着いた楽しい不動産投資ができるのではないかと思います。

身の丈に合った、なんて言葉は使いたくありませんが、やはり一歩一歩着実にが不動産投資には良いかも知れません。

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