リノベーションの見積もり金額で知識をつけよう|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。ようやく見積もりを頼んでいた会社から見積書が届きました。想定は1200万程度でしたが、蓋を開けてみると1600万円を超えていました^ ^; これが実際妥当なのかどうなのかが分かりませんので、この記事投稿を機会にしっかり見直してみたいと思います。

なおこちらの会社さんは銀杏開発という会社さんで、別件でもリノベーションでお世話になっています。と言っても、別に信頼ができる会社さんというわけではありません。実際現時点でその別件のリノベーション工事に関して色々問題が発生しています。金額についても「ちょっと盛りすぎじゃない?」と思うような感じです。ですのであくまでも相見積もりというか、参考資料ということでお願いしていました(にも関わらず見積もり書が来るまでに3週間以上は掛かりました)。

ただ、ここの数字は不動産投資をする上では知っておく方が良いものですので、今回のようなケースを上手く学びのきっかけとして先に進めたらと思っています。理想は「このくらいの規模で、このくらいのリフォームするならいくらいくら掛かるな」と頭の中で概算でできてしまうようになることです。

リノベーションの見積もりの中身は

それでは早速リノベーション見積書の項目から確認していきましょう。

1、外部工事 1,474,000円

2、仮設工事 229,000円

3、玄関工事 794,760円

4、廊下工事(階段含む)   899,000円

5、共用スペース工事 932,500円

6、シャワー・トイレ工事 3,600,550円

7、居室工事 6,988,500円

8、諸経費 400,000円

※端数値引き 3,495円

総計 15,314,815円(税込16,540,000)

それぞれの項目の中身は

次に、簡単にそれぞれの項目の内容を以下にまとめてみます。数字と中身とのバランスを検証してみましょう。

1、外部工事 

建物全体の壁面塗装です。高さがある物件なので足場を組む必要があるのと、面積があるので塗料等の材料費も掛かるだろうという見立てです。ただしこれもどんな色、柄にするかによって大きく変動します。塗るだけで済むならこの金額、という見方になると思います。

2、仮設工事 

建物周辺にある仮設部分の清掃、取り壊しを考えています。デッドスペースになる可能性のある部分を有効活用するために、今使いづらいと感じているスペースについてはスッキリさせて、自転車スペース等に用途をシフトしていく予定です。

3、玄関工事 

玄関は現在昔ながらの横スライドタイプです。これをセキュリティを考えてオートロック式の片面開きのドアに付け替えることを検討しています。女性の方もターゲット層に入っていますし、留学生の方への配慮もあります。安全を売りにしたいなとも考えました。

4、廊下工事(階段含む)  

天井、壁、照明といった項目がまとめられています。白を基調としたクロスで仕上げていただき、照明はダウンライトを検討中です。素材(板)に直接色を乗せるのとクロス張りにするのとでは印象がガラっと変わってきますので、まずは理想的な形でクロスを選択しました。ペンキで塗るだけの方が随分安いと思います。

5、共用スペース工事 

1階部分の特別状態の悪い2部屋を潰して1つの共用スペースにする予定です。壁をぶち抜いて大きな空間にし、壁紙や照明の変更をします。広さが出てきてしまうので、諸々含めて計算すると廊下+階段と同じくらいになってしまうようです。

6、シャワー・トイレ工事 

現在シャワーとトイレがあんまりなので、それを全て付け替えるのと、その配置も併せて変えてもらいます。やはりモノ代が掛かるので料金を抑えるのは難しい部分です。モノのグレードを抑えれば、ということになりますが、その周辺の壁や床なども絡んでくるので大きくなるようです。もう少し抑えたいけど、、、

7、居室工事 

各部屋のリノベーションに関する工事の全体です。鍵付きのドアに変えて壁紙もクロスへ。色も今のままでは「The 貸し間」なので、白基調の色合いに変更します。収納が上下にセパレートされているので、間の板を取り外してハンガーを掛ける部品をつけて使いやすくします。

8、諸経費 
これらの工事全体に掛かる諸々の作業代や打ち合わせや何やかやだとは思いますが、何にいくらが当てられているのか分かりません。不透明なのでこの金額が妥当なのかどうかも詳しく聞くまでは判断できませんね。

リノベーションに関する見解

この数字を数字の大小だけで見れば「想定の1200万を大きく超えちゃったな」という印象にしかなりませんが、本当に大事になってくるのはこの物件のポテンシャルを見極められるかどうか。掛けるべき物件なら妥協なくやればいいのですが、如何せん素人の私にはまだ見え切れていない点が多々あります。

感情的になれば「せっかくなのだから理想の形に近づけたい」とも思いますし、もっと付加価値を上げて家賃設定を引き上げることで今回のリノベーション代もペイしようと強気に考える時もあります。真逆に500万くらいで本当に必要最低限の金額でやって家賃設定も格段に下げて17,000円くらいにして、100%全室埋まる形で貸してしまう、といった割り切る戦略もあります。当然どの選択肢をとっても絶対はありません。

他の業者さんに相見積もりを出して数字を比較検討するのは必要だとしても、本当の意味でこの物件の可能性をどこまで引き出せるかに掛かっていると思いますし、市場に放り出した時に客付に困らずに済む収益物件にしたいので、今のうちに想定されることは全て考え尽くしたいと思います。

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