水道・光熱費・インターネットが地味に重い件|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日より引き続き黒髪アパートの分析内容ですが、前回までの内容ですとリノベーション費用がかなりネックになっているという流れでした。そこでリノベーション費用をベースに連動する家賃設定を検討し、これなら戦えるかも!というレベルまで落とし込みました。

しかしここで終わってはいけません。なにせ家賃設定は「共益費込み」ですから、ここからこのアパートに係る全ての水道光熱費インターネット代を出さなければなりません。これが結構重いのです。

そこで今回はこの部分の上乗せ分を考慮して、家賃設定を見直してみたいと思います。

水道、光熱費、インターネット代は確実に影響する

さて、今回のアパート物件に関していえば、個別の世帯に分かれているわけではなく、主玄関を共有するシェアハウス的な構造をしている点に問題がありました。それこそ普通のアパート物件であれば部屋ごとにユニットバスが付いている完全独立タイプなのに、この物件では共同シャワー、共同トイレ。勿論洗濯機も共用です。

また、廊下や共用スペースに関する照明や家具家電(電子レンジや冷蔵庫など)も全てこちら持ちとなります。とすれば、その部分をしっかり考慮して共益費を設定しなければなりません。

それこそ元々17部屋あった物件を、そのうちの2部屋を潰して共用スペースにするにしても、15部屋に居住する15名以上の人間が各部屋と共用スペースをフルで使えば、水道、光熱費、インターネット代はかなり重たい数字になるはずです。インターネット代は別に通信量によって変動はしないので固定費になるとは思いますが、やはり水道、光熱費は影響大でしょう。

前回のシミュレーションでは、家賃平均を22,000円とし、900万掛けてリノベーションするという流れでしたので、毎月の借金返済額が206,110円であることを考えると、満室想定で123,890円の利益となります。ここから水道、光熱費、インターネットを出すとなると、ほぼ半分が確実に飛ぶ気がします。つまり6万円以上は掛かりそうだということです。

ここの数字に関しては調べ方がいまいち分からずざっくりですが、ここにウォーターサーバーなどを置くにしても、トイレは確実に使うものですし、入居者を学生と留学生で想定したとして生活が朝と夕方以降だけだとしても、人数が多いので消費量はそれなりにあるかと。

そして振り出しに戻る

流石に水道、光熱費、インターネット代がそこまでかさむのであれば、今の計算では重たすぎることになります。3部屋空室が出ただけでソッコー赤字というのでは空室リスクが重すぎます。

するとここでまた振り出しに戻るということになります。振り出しまでは行かなくても、振り子のように「あっちまでいったら、これで修正。こっちまできたら、今度はここで修正」としながら、最終的にバランスされた落とし所に止まるのかなという感じです。勿論、その落とし所がない場合は、振り子の糸を切ってなかったことにするしかありません。他の物件に進むということです。

今回の場合でいけばどこで修正を掛けられるかというと、やはりリノベーション費用です。現在の想定が900万円ですが、これを仮に500万円まで落とすとどうなるのかを考えてみます。

すると、500万円のリノベーション費用で総額2400万円。頭金2割で480万円。融資金額が1920万円で、これを10年間2%で元利均等返済で返済していくとすると毎月の返済金額は176,665円となります。約3万円の減額に成功。ですがリスクの緩和は1部屋分に過ぎません。

この物件の旨味はない!?

こうして考えてみると、案外この物件の旨味はそこまでないのかも知れません。手出し480万円もあって、リスクが高すぎるし、中途半端なリノベーションと金額ラインでのレッドオーシャンでは不動産投資としての魅力に欠けますよね。

不動産投資をするからには、買ったら安心して運用できないと意味ないですよね。私の場合はすぐ「意義」とか「付加価値」とは「差別化」とか考えてしまうのですが、そこに掛けてもいい金額には明確な上限を設けるべきです。趣味でやるのではありません。金持ちになるためにやるのです。

確かに、ここまでこだわれる物件なんてそうそうないので、今は勉強のためにも色々この物件から学ばせてもらっていますが、現段階でこの物件を投資家としての目線でみて「アリだな」と思える度合いが下がってきています。ここは冷静に、客観的に、かつ論理的にみるべきで、感情的になっていた自分に気づけた点でこの記事の意義も深いと感じています。

一応来週には熊本大学の住まい事業部にも時間をいただいていて、収益見積もりに関する相談には行こうと思っていますが、ちょっと他の路線で考えないといけないかも知れませんね。だったらまだ民泊で使えるように用途変えして戦略再構築する方が収益化できるかも知れないので。その場合は旅館業法に関わってくるので、資格等吟味する必要がありそうです。

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