リノベーション費用で見る家賃設定|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回の記事では相場感から #家賃設定 を見直すことを考えていきました。オーナーサイドの主観だけで、数字上の損得だけで家賃設定をしてしまうと、入居の可能性のある層の方々の現実的な選考とはズレてしまうため、客付の成功確率が下がるからです。

そこで主観を抜きにして客観的なデータから家賃設定を見直すことにしたわけですが、ここでネックになってきたのが #リノベーション 費用。結局どこまで掛けるのが妥当か、ということでした。

そこで今回の記事では、リノベーション費用を上げていくことで #返済計画 がどう変動するのかを見ていきたいと思います。

リノベーション費用と返済計画の連動

まずはリノベーション費用を上げていくと返済計画がどう変わっていくのか、その連動性を追っていきたいと思います。ベースとなる数字は前回の記事でもご紹介したものとしますので、そちらを併せて参照されて下さい。

まず前回の場合にはリノベーション費用が600万という計算でしたので、これを100万円刻みで計算していきます。なお、融資に関しては全てローン10年、金利2%で計算、利回りは20%、部屋数は15戸で設定させていただいています。

(ⅰ) リノベーション費用 700万の場合

トータルの金額が2600万円

頭金2割 520万円

融資金額 2080万円

毎月の返済額 191,387円

520万円の20%で104万

月利益86,666円

よって想定される家賃平均は18,537円

(ⅱ) リノベーション費用800万の場合

トータルの金額が2700万円

頭金2割 540万円

融資金額 2160万円

毎月の返済額 198,749円

540万円の20%で108万

月利益9万円

よって想定される家賃平均は19,250円

(ⅲ) リノベーション費用900万の場合

トータルの金額が2800万円

頭金2割 560万円

融資金額 2240万円

毎月の返済額 206,110円

560万円の20%で112万

月利益93,333円

よって想定される家賃平均は19,963円

(ⅳ) リノベーション費用1000万の場合

トータルの金額が2900万円

頭金2割 580万円

融資金額 2320万円

毎月の返済額 213,471円

580万円の20%で116万

月利益96,666円

よって想定される家賃平均は20,676円

リノベーション費用と想定される空室リスク

このように見てくると、家賃設定を2万円内で抑えるためには、ギリギリ900万までは掛けても大丈夫そう、ということになります。

やはり今回の物件としては想定されるターゲット層のメインが熊本大学の学生さん(留学生含む)なので、ほかの物件との比較を乗り越えるためには、「安い!」「コスパ抜群!」という印象、感覚を直感的に持っていただく必要があります。すると2万円の家賃でこの環境を提供できれば十分戦えるぞ、というわけです。

当初の

「リノベーション費用600万円で家賃18,000円」

という設定と、今回の(ⅲ)

「リノベーション費用900万円で家賃20,000円」

という設定でいけば、断然後者でしょう。

ちなみにこれらは全て満室想定ですから、ここに空室リスクを考えるとどうなるのか。するとどのプランで行くにしても15部屋中4部屋までは持ち堪えられるということが分かりました。11部屋埋まっていれば赤字にはなりません。

あとはプロモーション的に、15部屋満室で常に運営していけるような状況に早く持って行くにはどうするかという話にできそうです。事業性を保証できなければ融資が下りないだろうからです。

プロモーション用のサイトをもう今から作っておいて、それを融資の際に使ってもいいのですが、ちょっとまだ検討中です。それに今回は2万円以内という縛りで話をしましたが、22,000円でも勝負いけそうなら、リノベーション費用はそのままで家賃設定だけ上げて、空室リスクを減らすこともできます。

(ⅲ)をベースに家賃だけ22,000円にすると、15部屋中10部屋埋まっていれば大丈夫という計算です。これをさらに23,000円にすると9部屋でギリギリ大丈夫な計算になります。ただし22000と23000という数字の差は、実質的な1000円の差よりも心理的な抵抗値が大きく、この2つを比較するなら22,000円の方が客付けの成功確率は随分高そうな気がします。

ちょっと補足すると

(ⅲ)をベースに考えるという話をしましたが、実際仮に800万円でのリノベーションと900万円でのリノベーションの差がそこまでなかったとしたら、やはりリノベーションの金額は落とせるに越したことはないので、(ⅱ)ベースで家賃のみ22,000円にできるのがベストです。

ここが非常に微妙なところです。私自身に施工に関する知識がないだけに、業者さんの話を鵜呑みにするしかありません。すると話上はあまり違いがないと言われても、やはり使う材質が変われば雰囲気も変わるし、安っぽさが出れば何百万も掛けてリノベするのが残念な結果に終わる気もしています。

どこまでこだわり、どこで割り切るか。私の不動産投資家デビューになるかも知れないこの物件で、許される期限内でしっかり考え抜き納得のいく答えを出そうと思います。

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