相場から不動産投資戦略を見直す|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

シェアする

杉上開発の安東です。先日より狙いを定めているアパート物件ですが、当初の想定では上手くいかない可能性が出てきました。家賃設定が高すぎるということと、市場の動きにどう合わせるかをまだ詰めきれていないことが原因です。

そこで今回は、その物件の周囲の相場から不動産投資戦略を見直すことを考えてみたいと思います。まだ諦めません。できることはまだまだありますから。

相場から見直す不動産投資戦略

まずは当初の想定を振り返ってみます。「当初」と言っても、信金さんの担当の方にご相談をさせていただいた後に練り直した設定です。

物件価格:1700万(指値が通れば)

リノベーション費用:1200万(まだ見積もりが出ていません)

家具代:100万(ざっくりです)

諸経費:100万(ざっくりです。不動産取得税、仲介手数料など)

家賃設定:平均3万円(共益費込み)の15部屋

ローン:金利2%で10年、頭金2割

この設定で毎月の返済が22万強なので、頭金を別のところから借りたとしても、そちらの返済も滞りなくできそうだなという感じでした。

しかしここで家賃設定をグググっと下げないといけなくなりました。おそらくは平均23,000円(共益費込み)まで下げることになるでしょう。それが相場から見た値段設定です。

相場というのは、この物件のある近隣エリアの他の物件の条件と価格、そして、そういった物件を探している方々の感覚と比較対象となるであろう他の物件の条件と価格です。そこから想定し直すと、家賃は2万を超えたところから急激に客付けの成功確率がガタ落ちするようです。

しかし、この物件をそのまま貸せるほど私の神経は図太くないので(それくらい現況がやばい)、リノベーションは不可欠だとしても、要はでも調整を掛けられるところがここしかないということで、リノベーションで妥協せざるを得ないという段階まで来た感じです。

利回りから考える不動産投資戦略

ではこのことを踏まえて利回りを意識した上で、リノベーションにいくらまでなら掛けられるかを考えてみることにしましょう。

まず平均家賃を23,000円(共益費込み)と考えて、15部屋全部埋められたとすると、毎月の家賃収入は345,000円。ただ、1部屋は完全に独立した形になっているので、それがまた厄介^ ^; 14部屋として考えるとさらに下がって322,000円。

この家賃設定で年間家賃収入を計算すると、12ヶ月を掛けて3,864,000円となります。

仮に頭金なしのフルローンで融資を受けられたとしたら利回りは無限%なのですが、それはちょっと夢を見過ぎだと思いますので(笑)、頭金2割で計算します。

頭金として支出した金額をベースに考えて利回りが仮に20%だった場合。

もし頭金2割が500万円ならば、トータルの融資金額は2500万円になります。ここから物件購入価格、諸経費、家具代を差し引くと

2500-1700-100-100=600万円

です。リノベーションにかけられる金額は600万円ということで、当初の予定の半額です。むむむ。

500万円の出だしが利回り20%になるなら、5年間で500万円が返済できたということですから、毎年の利益が100万円出ている計算になります。100万は12ヶ月では割りにくいので、96万円ということにすると、毎月の利益は8万円です。

今回のケースでは融資額は2000万円ですので、これを10年間金利2%で借りれたとすると、元利均等返済で毎月の返済金額は184,026円。ここに利益が8万円が乗ってくると264,026円。これを部屋数15で割ると

264026÷15=17601.7333…→18,000円

ざっくり計算していくとこういう計算になります。なるほどなるほど。。。

不動産投資戦略をどう軌道修正していくか

こうやって考えてくると、あとは私がこだわりたいのがリノベーション。家賃設定18,000円であれば結構悪くない金額です。「悪くない」というのは、想定されるライバル物件とも十分に戦える金額である、という意味です。ただ物件の規模を考えると、600万円のリノベーションで一体どこまでできるのか。

当然、この物件の耐久性を考えることも重要です。今後10年は保つとしても、そんな物件に掛けられる、もしくは掛けるべきリノベーション金額には上限を設けるべきです。出ないと、主観的なこだわりで金額を釣り上げることになる。それは投資家としてはプロとは言えない。

かと言って、感情的には全空の今のタイミングでしかリノベは掛けられないので、10年以上先まで可能な限り使用するとして、ちゃんとしっかりやっておくか。情けない話いつもここで迷うわけです。

そこで次の記事では実際にリノベーションの金額を上乗せしていきながら、どこでブレーキを掛けるべきかを一緒に考えていただきたいと思います。家賃設定とリノベーションの金額の連動性から、ベストな選択をしたいですね。

シェアする

フォローする