家賃設定は市場相場から考える!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日から購入を検討している黒髪のアパート物件ですが、融資の条件が入居者付けということで、今色々な方面に問い合わせをしてチャネルを広げているところです。先日連絡をしたのが「国際交流会館」「居住支援センター」「熊大 国際教育課」「熊大生協 すまい課(?)」です。

この4点の連絡先に共通するのは、以前まで検討していた企業の一括借り上げという選択肢とは真逆の、個別の案件で数を集めて埋めるということ。特に国際交流会館さんや熊大さんは留学生の事情を伺うための連絡でもあります。

ただ、そういった各方面からの話を集約していくと、やはり自分勝手な感覚的な家賃設定ではダメだということが分かってきます。借りてもらわなくてはならないわけですから、似たような、もしくは同じエリアにある他の物件の家賃、要は俯瞰的にみた市場相場から家賃を設定しなければいけないということでした。当たり前は当たり前なのですが、これが主観的にこの物件をみているとどうしてもできなくなってきてしまうのです。冷静になり、利益追及になりがちな自分の欲望を抑えて、しっかり現実的な目線で物事を考えていくことを今回の記事でお話ししていくことにします。自戒も込めて。

その価格じゃ売れません(汗)

さて、これまでの私のプランでいくと、1部屋平均3万くらいで貸し出して、全体15部屋で45万くらいの家賃収入を想定していました。すると頭金が仮になくても大丈夫と言われた時に、10年ローンを2%で組んだとして毎月の返済額が30万越えるので、それを十分補えるかなと。しかし、この「1部屋3万」という想定自体が甘すぎたかも知れません。

今回色々お話を伺うと、話に上がるのは生活保護で生活されている低廉なお部屋をお探しの方や、正規および非正規の留学生、そして寮の審査に落ちてしまった大学生といった、低額物件を求めている方々の事情でした。そして、一定数はそういった方々は確かにいる。ですから、時期は一箇所にまとまるわけではないけれど、年間通してみると需要自体はありそうな状況です。

ただし難しいのはやはり家賃設定。これが「1部屋3万」は高すぎると言います。それこそこちらとしてはリノベーション費用を考えて、かつ大きな利回りを下げたくないという欲が絡んで、つい相場を無視した金額を出してしまいますが、環境がどうかと言う前に金額ベースで探しに来る方々には、最初の検索の時点で弾かれて、存在に気づいてもらえない可能性があると言います。

それこそ今は「築年数順」「家賃の高い順」などの並べ替え機能から、「設備」「家賃設定の上限」「エリア」といった絞り込み機能まで、かなり検索が具体的にできるようになりました。それは物件を探す方からすれば嬉しい機能なのですが、オーナーの立場からすれば最初の関門。できるだけターゲットにした層の方々に情報を届けたいと思うのだけれど、そもそもその方々のする検索の網に引っかかるかっていう部分で誤ると、存在自体に気づいてもらえない状況になってしまうのです。

リノベーションするというのはこちらの都合。でも合わせなければならないのは相手の都合。ここに家賃設定の難しさがあります。

ターゲティングと戦略

そこで本気で検討しなければならないのは、この物件に対する想定顧客を誰に設定するか。このターゲティングでこれからの戦略がガラッと変わってきます。そして一度決めると今後の戦略変更がなかなか難しい。

例えば今の段階で私が一番やり甲斐を感じているのは、留学生と日本人学生のミックスの形での個別案件集客。企業の一括借り上げと比較すると、融資に関してちょっと物足りないものの、学習塾を営む私の価値観的には国際交流の意味合いを込められれば面白い人的プラットフォームになるかと。

実際熊本大学だけで見ても、留学生は年々増えてきており、かつ増えてきているのに大学提供の寮が部屋数として足りておらず、住まいに困る留学生が結構いるとのこと。さらには、日本人学生も、月1万で借りれる学生寮はあるものの人数制限が厳しく、結果審査に落ちてしまう(これは経済的に、ということではなくほぼほぼ先着順であるため。よっぽどの条件の優劣がないと基本的には早く決まった人が入ることになり、後になる人が審査に通れなくなるという状況)とのこと。

でも今は熊本大学でも英語に力を入れていて、英語は全学生にとって必須。そこに留学生と日頃からコミュニティを築ける寮タイプ物件があれば、学生にとっては嬉しいでしょう。

とすれば、留学生も日本人学生も両方入居可で、かつ家賃設定が25,000円(共益費込み)を超えないのが理想(それでも厳しいかも)。大学からは近いから地理的メリットはあるので、あとはそうしたターゲットにした学生層に見つけてもらえるようにし、かつ他の物件との比較で漏れないようにするというのが課題となります。

なるほどな〜。さて、どうしよう、、、というのが今の私の頭の中になります^ ^;

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