不動産投資のリスクヘッジについて考える(その2)|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。不動産投資におけるリスクヘッジに関する前回の話の続きとなります。前回は、銀行の返済をピストルを持った強盗に見立ててリスクヘッジを考えるというぶっ飛んだ内容でした。お金を借りておいて銀行を強盗に見立てるなんて失礼ですよね(笑)でも危険度は同じようなものだということを分かって欲しいというロバート・キヨサキさんの意向でした。一度借りれば返済は待ったなしである現実は、思っている以上に厳しいものだと認識して下さい。

ではここからはどんな話になっていくかというと、前回の借り入れから2年後以降の話も視野に入れてもう少し踏み込んでみたいと思います。2年経つとちょっと状況が変わってきます。

不動産投資の次のステージ

2年経つとどうなるのか。まず2期分の不動産投資の実績が作れると、次のステージに上がれます。信用が築けて融資枠が増え、別の物件を買い足せるようになるのです。勿論、その2期の間に不動産投資が順調にいっていれば、です。その黒字経営の実績が次のステージへの切符となります。

すると今度はもっと大きな物件を買うことを想定しましょう。前回持っていた4戸の区分マンションはそのまま保有しておいて、新たに1棟モノのマンションかアパートを買い足します。

流石にいきなり億は借りれないとして、5000万円くらいの借り入れをしたという話で先に進めましょう。5000万円の1棟アパートなら、利回り10%で逆算したとして月家賃収入約41万6千円。すると部屋数から言えば8室から10室なので、この物件を10戸入りのアパート物件ということにします。話を単純化したいので1戸月家賃4万円で、10戸でトータル家賃収入40万円の物件ということにしましょう。

アパートの構造にも依りますが、今回の物件を元利均等返済で金利2%、ローンを25年で組めたことにすると、毎月の返済額は211,927円です。前回の返済があと8年分残っていますので、あと8年間は返済額303,940円となります。

これに対して手元には4戸の区分マンションと10戸入りの1棟モノのアパートを所有し、そのトータル家賃収入は月52万円(区分マンションは1戸3万円で計算)になっています。

この話を元に、改めてピストルを持った強盗の話に戻ってみましょう。

不動産投資のリスクはどうなった?

前回のデータと見比べてみることにしましょう。

[前回]

・月3万円家賃の区分マンション4戸

月の家賃収入12万円

月々の返済額92,013円

→月々のリスク27.987円

→1室空室になっただけで赤字に!

[今回]

・月3万円家賃の区分マンション4戸

・月4万円家賃の部屋10戸の1棟アパート

月の家賃収入52万円

月々の返済額303,940円

→月々のリスク216,060円

→区分マンションが全空+アパート2戸空室までは大丈夫!

勿論、新たに購入したアパート物件でローンが25年で組めないリスクもあるので、それは購入決定前、売買契約成立前に明確になるとして、もし上記の条件で進められたとしたら、でお考え下さい。

そうすると、前回の時と比べても返済リスクはかなり下がっていると思いませんか?前回の状況では1室空室になるだけで赤になっていました。でも今回は6室までは大丈夫!仮にアパート物件の方だけで考えれば5室空室までは持ちこたえられるということです。

つまり、購入した物件の個数が増えれば増えるほど、ピストルがあなたに被弾するまでの間にどんどん壁が築かれるということです。

不動産投資のもう1つのポイント

これまではキャッシュフローメインでお話してきました。家賃収入と返済額のバランスをベースに、その枠の中だけで事態が改善していくことを考えていました。

しかしここにもう1つ重要なワードを入れてみると、また見え方の幅が広がります。それは「貯金」です。

今手元の貯金でも良いですし、今後のキャッシュフローから残していける貯金でも構いません。今までの話にこの「貯金」を入れて考えてみましょう。

まず毎月のキャッシュフローには本業の給料もありますから、「家賃収入+給料」と「月々の返済額」のバランスで検討してきましたが、仮に貯金があると、空室に対するリスクヘッジはかなりプラスになります。

一度空室になったとしても、それがずっと空室であり続けるというのは考えにくいケースです。むしろそんな物件だったら買う前に警戒しますよね。

ということは、一度空室になってから再度入居付が完了するまでのタイムラグをどういった形で埋めるか、という話になってきます。ここをキャッシュフローだけでなく、貯金で補うということであれば、どこまで耐え得るかの想定期間もかなり延ばせます。

当然貯金全額を不動産投資のために犠牲にするわけにはいきませんから、貯金のここまでの金額までなら大丈夫だ、という個人個人の許容ラインを設定して下さい。

また、手元の物件を売却するにしても、すぐすぐ売れるわけではありませんから、売却先が決まるまでのタイムラグも事前に想定しておきましょう。

不動産投資があなたの首を逆に締めることになるのは本末転倒なので、リスクを減らして安心して投資を楽しめるよう準備できると良いですよね。

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