不動産投資のリスクヘッジについて考える|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は #不動産投資 における #リスクヘッジ の考え方について書いていこうと思います。ここで今日ご紹介する話は『 #金持ち父さん 貧乏父さん 』の中で #ロバート・キヨサキ さんがおっしゃっていた「ピストルを持った強盗」の例です。

ちょっと怖い例え話ですが、返済を迫られる状況を、強盗にピストルを突きつけられた状況に見立てて話をしています。このくらいのリスク感覚を持って不動産投資をされる方が確かに健全ですよね。

あなたはいつ撃たれるか

今回の話は借り入れの返済に関するリスクヘッジですが、実際不動産投資をする上では借金(借り入れ)と返済という話は切っても切れないと思います。全てを自己資金で回せるだけの余裕資金をお持ちであればそれに越したことはありませんが、普通はそうじゃないし、自己資金でやるのであればあまり不動産投資をする魅力はないですよね。手出しが少ないのに大きな資産を持てて、レバレッジを掛けた投資ができるというのが不動産投資の魅力ですから、今回のケースでは借金ありきで話を進めたいと思います。

すると銀行や信金、金融公庫などからの借り入れがある場合には、確実に返済という話が出てきます。それも毎月、全額返し終わるまでノンストップで続きます。長い方であれば35年、短ければ5年とか7年とか。これ、年数でいえばそうですが、それこそ35年で言えば420ヶ月、5年でも60ヶ月です。長い!

その長い期間の間に、不動産投資が問題なく進んでいけば良いのですが、市場の変化や入居者の出入りの状況は刻一刻と変わっていくものです。途中返済計画が狂う場合もあるでしょう。しかし、私の事情なんて全く貸し手には関係ありません。入居付けが困難を極める時でも、銀行は容赦なく返済を求めて来ます。「今月いくら返済です」という決まった文言を繰り返されるだけだと考えて下さい。

これが、購入した物件が大きくなればなるほど負担は大きくなる。この状況をロバート・キヨサキ氏は自身の著作の中で「ピストルを持った強盗」に例えたわけです。強烈ですね。皮肉も込めているのかな?(笑)

さて、こういう状況になったときに、あなたがいつそのピストルに撃たれるかということに対して、今からリスクヘッジの発想を持っておきたい、というのが今日の内容です。

不動産投資のリスクはいきなりは来ない

では早速お金を借りてみましょう。銀行か信金か金融公庫に行って、1000万円を借りるイメージをしてみて下さい。この借りたお金で区分マンションを4戸購入したとします。

1000万円を元利均等返済で返していきます。金利は2%でローンは10年です。すると毎月の返済額は92,013円です。

4戸購入した区分マンションの月家賃が5万円だった場合。4戸ですのでトータル家賃収入は20万円です。ここから状況を紐解いていきましょう。

まずピストルは誰に向いているかというと、確かにそれはあなたに向いているのですが、あなたとピストルの間には区分マンション4戸が並べられています。ということは、もし弾が飛んできたとしても、それを最初に被弾するのは区分マンションだということです。

それこそもし4戸が全室埋まっているとすれば、家賃収入から返済額は十分ペイできますから、あなたは向けられたピストルを気にせずに過ごすことができます。

仮にそのうちの1戸が空室になっても、まだ家賃収入は15万円ですから大丈夫です。そして仮にまた空室が出て2戸空室になってしまったとしましょう。それでも大丈夫ですね。勿論利益はほとんど残りませんが、被弾するリスクはありません。

このように、返済リスクはいきなりあなたに襲いかかるものではないということなのです。

リスクはかなりキツめに考えておきましょう

今回のケースでは色々割愛しています。条件もケースバイケースです。

今回のケースでは区分マンション4戸買って1000万円ですから、1戸あたり250万円です。その250万円の物件が家賃5万円か?と言われたら、おそらくもう少し厳しいかも知れません。3万円とか?もし5万円だったとしたら表面利回り24%になっちゃうので、流石にちょっと5万円家賃は高すぎたなと。

すると4戸で月家賃収入12万円ですから、1戸空室になるだけで返済額を下回ってしまいます。今回の場合は92,013円ですから、その赤の分はあなたの本業の方の給料から賄われるので、もしかしたら2,013円くらいは、もっと言えば、もう1戸空室になって32,013円になったとしても、次の客付けの期間までを凌げるかも知れません。

勿論、返済期間を長めにできたり、頭金がいくらか出せて借り入れ金額を減らすことができるかも知れませんので、状況は本当にまちまちなのですが、ここでお伝えしたいのは、リスクヘッジに関する発想を習得することは大事、ということです。

甘めに見積もっていたら、思いの外条件が厳しかったというのもあります。25年ローンで考えていたのに、銀行から「10年が限界です」と言われることだってあります。すると返済額が倍くらいになるので、それに耐え得るかどうかの検証が必要です。

一番厄介なのは融資が通ってしまう場合です。自分にとって厳しいと思われた時にも融資が通ってしまうことがあります。そうすると返済は待った無しになるので、シミュレーションが甘かったりするとここでリアルに辛いめに合うかも知れません。

ですから本当に、事前のリスクヘッジについては発想を今から鍛えておくことをお勧めします。

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