面白い物件に買付申込書を出してみた話の続編!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。買付申込書を出してきました、という前の記事でお話できていなかった点を改めて書き足していきたいと思っている今日の記事です(笑)

前回までのあらすじとしては、ここ1ヶ月ほど気になり続けていたアパート物件を本気で買いに動いているよ、という話だったのですが、それをどうノーリスクで運べるかということを記事にしていました。

実際全空物件なんてそうそう近場で見つかることはないのですが、ちょうどベストのタイミングで見つかってくれたということと、金額との折り合い、そして立地や状態込みで検討した結果、直感的に「これ買おう」と思えたのが大きかった感じです。

そこで今回は前回の記事でまだお話していなかった”思い”の方も併せて書かせていただきたいと思います。

この物件の面白さ

まずはこの物件面白さです。それこそ全空の良いところは、自分で手を加えられるところです。そのまま不動産投資の流れの中間に入って、「買って、手続きして、終了~」というのでも勿論良いのですが、買った物件を自分色に変えられるという点がかなり魅力だったのだと思います。

それこそ買えそうな金額ラインで面白い物件が見つかる可能性なんてそんなに高くないはずです。特にまだこれから不動産投資を始めようという素人ですし、不動産投資を考えるということはそんなにお金を掛けるつもりもない場合が多いでしょうから、自分の許容範囲で楽しめる物件と出会える確率の低さから考えれば、これほどのチャンスはありません。

それもそれをノーリスクで味わえるとなると、また奇跡に近い。今回の物件は前の記事でもご紹介したように、買えると即収益物件となり、買えなくても金銭的なダメージが一切ないというのが最大の魅力です。

さらに、築古の木造アパートで、確実にリノベーションが必要で、それこそ普通の賃貸物件と異なる特徴的な構造のせいで使用用途も限られるという、結構な制約を持っています。「お金も掛かるし、考えることが沢山あって面倒臭いし、それも客付けこれからなんでしょ?なんでそんな物件選んだの?」と思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、だからこそ面白いわけです!

不動産投資の醍醐味はどこ!?

一筋縄ではいかない物件であるがゆえに、この物件は収益性のポテンシャルに比べると販売価格が低くなっています。木造で40年オーバーの全空物件ですから、売却する方からすればちょっと高い金額が付けられない案件です。だから現時点でこのまま客付けまでできれば表面利回り24%。24%ですよ!?強烈な数字です。

当然ここにリノベーションも1000万単位で必要ですし、法廷期限を完全にすぎた物件のためにローンも長く組めない。つまり借金したとしても月々の返済金額を抑えるのに限界がある物件になります。

実際現時点で手元にあるデータ(今回相談させていただいた信金さんの提示された数字)でシミュレーションしてみると、、、あれ、それでも24%くらいになるな(笑)すごいぞ、この物件w

勿論想定している家賃で一括借り上げしてくれる方がいれば、なのですが、想定している家賃設定は決して高くない(むしろ若干低いか?)ですから、現実的な数字かと思います。

要するに、一見難易度の高い物件を自分の創意工夫で収益物件に化けさせることができるか!?という点に、不動産投資の醍醐味があるように感じます。それを今まさに体感しているという段階です。

分かっています。まだ捕らぬ狸の皮算用。机上の空論。ただの妄想です。でもただの妄想だろうが何だろうが、頭をフル回転させて考えること、情報を集めて知識を広げること、いろんな方に会って学ぶことは絶対に私を成長させ前進させてくれます。それが今から不動産投資を始めようとする素人の私には最も重要なことなのです。

大胆に買付申込書を提出する真意

最後に私が個人的に抱いている感覚を共有します。ここを共有し、ご理解いただき、何かしらを感じていただくことこそが、これから不動産投資を始められる方には最も大切なことだと思いますし、私がこのブログを書いている理由だと思うからです。

私は今回失敗を気にしていません。実際今回の物件についても、全力で挑んだところで買えないかも知れません。ですから保証がない中で、可能性だけを信じ、まだない未来を掴みに行っている状態です。

じゃあもし買えなかった私は傷つくのか、と言うと答えはNOです。確実にNOです。なぜか。そういうもんだと割り切っているからです。

その物件が私の買うべき物件ならば、努力すれば絶対に手が届くはずです。しかし縁がない物件なのであれば、どんなに頑張ったって買えません。ですから、こればっかりは縁なのです。

しかしこの発想を成り立たせるのは、あくまでも然るべき努力はしっかりするという前提があることです。やるべきこともしないで「どうせ縁がなかったのだ」と言い訳するようなら、きっと何件回ったってロクな物件は手に入らないでしょう。1件1件真剣に取り組むからこそ学べるし、知識も増えるし、人脈も広がるし、可能性も上がる。買えなかったからそれまでです。でも全力でやりましょう。

恥ずかしくても怖くても、やるべきことはしっかり行動すること。時には言いたくないことも言わなくてはいけません。「見積書頼んだのですが、いつ頃数字出していただけますか?」とか、「問い合わせのあった業者さんに意思の確認だけでもしたいのですが、ご協力いただけませんか?」とか、言うべきことは言う。勿論失礼がないように誠意を持って対しなければなりません。相手の立場にもしっかり配慮した上で、こちらが言うべきことは明確に伝える。時には強く、時には下手(したて)に。

やるだけやって買えなかったら、復習するだけです。何が足りなかったのか。動きとして足りなかったところはどこか、ここでもう少しこう動けていればよかったのか?といった仮説、聞けるなら融資担当の方や管理会社の方、私の場合にはお世話になっている今の会社の社長さんなど、とにかく自分が気付けるところ気付けないところ、全部見つけるだけ見つけて、また次の物件を探すことです。それだけです。

ちょっと厳しいことをちょっと熱めに書いてみましたが、本当にこんなテンションで動いています。何かの参考になれば幸いです。

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