不動産投資を始めたい!そんな時の融資成功のポイントとは!?|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

シェアする

杉上開発の安東です。ただいま私自身が気になる投資物件を購入しようと検討しており、いよいよ買い付け申込書を提出段階まで来ました。しかし、この段階になってくると現実的な問題が立ちふさがります。それが「融資」です。

銀行にしろ信用金庫にしろ、不動産投資はここで融資が下りてくれないと始めることはできません。勿論、不動産投資において最強なのは現金の一括購入でしょうが、そんな現金が手元にあれば苦労はしませんよね。おそらく「手出しのお金をなるべく少なくして、家賃収入で返済を進める、The #不動産投資 をしたいのだ!」という方がほとんどのはずです。

そこで今回は現時点で私が集めた融資に関する情報を共有します。ただし、やはり融資に絶対はないようです^ ^; 

融資はどこに掛け合うべきか

まず考えたいのは融資をどこに掛け合うべきかというもの。先ほども挙げたように「銀行」か「信用金庫、信用組合」といった選択肢がある中で、どこに話を持っていくべきかはちょっと考えたいところです。

今回私は、社長以外にも自社で協力してもらっている税理士さんにも意見を伺い、なるべく幅広い情報を集めました。見る人が違えば見え方だけではなく融資を通しにいく時のポイントも違って見えるからです。

例えば一言で「銀行」と言っても、三井住友銀行やみずほ銀行といった都銀(都市銀行)、熊本銀行や肥後銀行といった地銀(地方銀行)、宮崎銀行や長崎銀行といった他県の地銀という具合に、様々な種類があります。また信用金庫、信用組合、豊和銀行のような第二地銀、そしてゆうちょ銀行といった種別もあります。熊本だけでも30行!

今日は早速、税理士さんからご紹介いただいた信用組合の方とお話をして、手応えや融資に関するご意見を伺いました。担保評価と収益性を考え、どうすれば融資していただけそうなのかを担当の方にお聞きするのが最も早いからです。勿論こういったことには運もあるのですが、今日の今日でお時間が合うタイミングがあったので、早速対応していただけた次第です。

融資に対するこの物件のポイント

今回の物件はちょっと一癖ある物件です。普通の賃貸物件とは異なり寮構造なのです。主玄関を入ると靴を脱いで上がる形になり、1階2階にそれぞれ小部屋が分かれている構造です。各部屋が狭いので共同シャワー、共同トイレ。今のままでは昔ながらの~という感じで、客付がかなり厳しい状況です。

そのため必要最低限のリノベーションは不可避なのですが、この「必要最低限」というのが正直グレー。必要最低限の基準は人によって変動してしまうものだからです。

また、客付についても、それぞれの部屋を個別に客付する普通の賃貸と違い、この物件の場合はおそらく一括借り上げがベスト。企業さんの社員寮として、もしくは専門学校の学生寮として貸し出せるのが一番の使い道かと思われます。

そうすると懸念されるのが「それでは区分のマンションと同じリスクだ」という点。つまりAll or Nothing、0か100かになってしまいます。ここが融資側からどう見えるのか。

ありがたいことに、この物件については前オーナーさんの元に数件問い合わせが入っているとのことで、借り手がつく可能性が高いものとなります。

問題は担保評価。この物件の固定資産税評価額は1200万円前後。現在の売り出し価格は1980万円ですが、ここは指値注文によって少し下げて購入できそうな手応えです(ここは仲介して下さっている不動産会社の担当者の方の感覚も含めてです)が、それでも購入価格の方が大きい。かつリノベーション代まで上乗せしたオーバーローンで融資をお願いするとなると、よっぽどの好要素がないことには厳しいのではないかと考えられます。

それこそ事業性が先ほどのように十分足るものだとすれば、プラスの要素にはなるかと思います。返済が大丈夫なの?という部分をクリアできれば良いはずだからです。でもこれも確認しなければ机上の空論にすぎません。仮説を立てたら答え合わせをするしかない。ちょっと怖いですが、動かないと答えが出ません。

担当者の方の見解

実際融資担当の方の目にはこの物件がどう映ったのか。お話をしてみると、なんと担当の方もこの物件をご存知のようで、他の方から話をもらっているとのこと。私と同じようにこの物件のポテンシャルに期待されている方がいらっしゃるようでした。そしてすでに客付のために動かれている模様。

使用用途はどうしても限られてくる上に、木造の建物としての期限(法定期限は22年)もとっくに過ぎているものなので、ローンを組めるとしても10年が限界だろうということでした。勿論借り手との交渉で13年でも15年でも契約が取れるようならば、そこまで延ばすことはできるかも知れないともおっしゃっていました。

ただ、物件購入費とリノベーション、そして経費まで含めて3000万としても、やはり手出しは2割はいるだろうし、むしろ入れてもらった方が明らかに風向きは変わるとも。

今はどの銀行さん、信金さん、信組さんにしても締め付けが厳しくなってきているので、頭金ゼロは非現実的ですし、このレベルの木造物件では、私が当初考えていた25年のローンはあり得ないそうです(私の考えが甘すぎ!)。

あとは事前に借り手側との契約が付けば、それに越したことがないと。要は購入したは良いが借り手がいないということになれば私のためにならないからと言っていただきました。確かにそこは重要です。

このように、実際に話を伺うことでリアルな方針が立てられました。あとはどうその条件を埋めていくかです。

シェアする

フォローする