築古物件のリノベーションはいくら掛かる!?|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日から動いている全空の築古アパートの件ですが、現在業者さんにお願いをしてリノベーションに掛かる金額を算出してもらっているところです。要するに見積もりですね。

実際新築を建てるのと違って、すでにある物件に手を加えてリフォームするので、思っている以上に割高感があります。それこそ今回の物件に関してはイメージが広がる物件であることがかえって #リノベーション の増額につながるリスクもあるわけです。

そこで今回は、今のアバーとのリノベーション案と、収益性との兼ね合い、そして実際いくらくらい掛かりそうなのかを、現時点で分かっている範囲でお伝えします。

リノベーション案の組み立て方

まず、どうやってリノベーション案を組み立てるのか、という話をします。というのも、あれもやりたいこれもやりたいと積み上げ方式で金額を算出してしまえば、どんどん見積額が上がっていってしまうからです。それが良いのか悪いのか。

方法は大きく分けて2つです。

①最初からリノベーションに掛ける金額を決めてしまう

②気になる点を列挙し、あえて積み上げ方式で金額を出す

例えば業者さんから言われたのは、まずは掛けられる金額を先に決められると良いですよ、というものです。これが①になります。

この決め方のメリットは、収益性を優先した金額設計ができますので、利回りの計算から逆算して考えて「これくらいなら掛けても良いかな」という組み立て方ができます。

そもそもリノベーションにお金を掛けたからと言って、必ずしも客付が順調に進むかと言えばそうではありません。お金は掛けたけど人が入らない、というのでは意味がありません。そのリスクに対するブレーキにはなりますよね。

一方で、せっかくリノベーションかけるなら妥協はしたくない!という方にとっては②の積み上げ式になるかと思います。リノベーションできるのは最初のこのタイミングだけですから、後から「あ~、ああしておけば良かった~」となっても手遅れです。

オーナーとしてどういう物件を所有していたいか、それこそ自分の理想に適う物件に磨き上げたいという思いもあるでしょう。

当然、これがあくまでも不動産投資であることを踏まえれば、必ずしもそれが正解とは言えません。やはり主観が入った判断ですから、こだわりはある程度のところで割り切るべきでしょう。こだわればこだわるほど収益性を犠牲にするのは避けられません。

あなたがアパート物件を手にしたときに、どちらの判断を下すか。これは投資戦略と将来ビジョンによって変わってくるのです。

私のリノベーション案と収益プラン

さて、では私がどちらを選んだのか。それは②です。私は今回の物件に関しては「面白そうだ」というワクワクの方が優ったので、収益性を視野に入れながらも、なるべく妥協のないリノベーションプランを採用することにしました。

当然、常に計算はしなければなりません。物件自体の購入価格とリノベーションに掛かる金額、売買に関わる手数料や諸経費といった金額を全てひっくるめて、家賃収入と利回り的にはどうなるのかは、挙げたプランに合わせて色々検証します。

それこそ今回の物件は特殊な構造のため、普通の賃貸物件とは異なったプロモーションが必要です。プロモーションに関してはそれこそ、この物件用のサイトを作ってSEO対策をしてSNSで拡散して、、、というオーソドックスな形で考えていますが、極力お金の掛からない方法を採用する必要があります。ここでもお金を掛けてしまえば、それこそ利回りが下がるからです。

そうすると、まずは②の方針で「あれもやって~これもやって~」と積み上げ式で項目を挙げていきます。自分のイメージに近い写真をネットで引っ張ってきて、手元のMacBookのpagesで作った図面に貼り付け、業者さんにイメージが伝わるように作成しました。

部屋数を減らしてでも、各部屋にユニットバスを入れる方が良いのか、部屋数はそのままで共同シャワーとトイレのままにして、収益性をキープするのか。私の場合はここに、1階部分の特に古かった部屋を2つ潰して、共用スペースを作ることを考えました。部屋は2つ減りますが、15部屋は残るので使いようです。

そもそも寮タイプの構造なので、中途半端に各部屋にユニットバスを付けることは避けました。その分セキュリティ面に気を遣って、主玄関をオートロックにする案を採用しました。これらのデザインは全て自分で行なっています。

あとはどう貸し出すか。寮タイプなので、企業さんや専門学校さんの寮としての一括借り上げが理想ですが、それが叶わなかった場合の別プランも検討するべきでしょう。私が元々学習塾を運営している関係で、自習室の使用や第三極の学校に代わる環境作りを検討しているのでその学び舎として使い、授業料という形で家賃収入とは違う収入形式にするということも考えています。まだ結論は出ていませんが、まずは寮としての一括借り上げに全力で取り組む予定です。

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