スルガ銀行問題から学ぶ投資のポイント|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回スルガ銀行の使っていたスキームのカタクリを説明しました。「1物件1法人」で照会機能を不能にさせた上でフルローンを重複的に組む、そして元々の見せ金の部分にあった元手とされる1000万円も無人くんみたいなところから借りてきたもの。全てが砂上の楼閣のような状態にあったスキームでした。

一方で、そんな仮想現実的なカラクリでも、それが一時期に成立し得たということは、何かしらの理由で辻褄が合っていたということになります。その「成り立たせていた原因」についてはしっかり理解しておくべきだろうということで話をしていた内容でした。

今回は前回の話に少しだけ補足をさせていただきたいと思います。

リーマンショックの時の不動産市場

全て偽造の”スルガ・スキーム”ですが、見せ金もローン、その見せ金で借りてきた重複ローンもあって、それでもなお収益的には成り立っていたということは、少なからずそこには「手元に資金がなくても莫大な収益を生み出すことのできる可能性」があるということ。

勿論真似は絶対してはいけないのですが、そこに隠された重要なポイントをもう少しだけ掘り下げます。

例えば収益性に関して考えるために、まだ記憶にも新しいリーマンショックの時のことを振り返ってみましょう。

リーマンショックの時というのは、不動産市場全体的に見て、物件価格が異常に下がっていました。銀行が、お金を貸した先の企業が破産して潰れてしまう前に、貸し剝がしを目的とした不動産の売却を進めたため、市場に売りが集中して物件価格が下がってしまったのです。「不況の時には不動産の価格は下がる」。これは別の記事でご説明したバイオリズムの話と繋がりますね。

でも物件の売値はそうやって変動するのですが、収益性は逆にそこ前変動しません。収益性とは家賃収入のことです。家賃は人が入居指定さえすれば入ってくるもので、それは不況の時でも家賃自体が住んでいる間に変動するなんてことはないので、不況の時でも収益性は下がらないということになります。

つまり不況時にでも収益性が下がらないという特性を活かして、フルローン組んでも収益性的に全然大丈夫ですよっていう不況の時に物件をお買い得に買って稼ぐという時のスキームが、スルガ銀行の行った「1物件1法人」というスキームの本来の使い方だったわけです。

ですから、今回スルガ銀行が破綻した理由は、収益性に対して物件の売値が高くなっている時にこれをやったのが問題だった、ということでした。

スキームは沢山ある、けど、、、?

このように、本来は稼げるスキームとして存在していたものを、スルガ銀行が時期を外してやってしまったおかげで、かなりリスキーに映ってしまうというのが実は今の状況です。スキーム自体がいけない、ということでもなかったわけです。

このようにスキーム自体は色々あります。まだまだ知らないような稼ぎ方が沢山あるのです。あるのはあるのですが、最終的にネックになってくるのは「メンタル」でしょう。

特に不動産投資は借金をメインに積み上げるスキームなので、物件を買えば買うほど基本的には借金も積み上がって行きます。ですからその借金の額に精神的に耐えられるかどうかが、稼げる額を決めるということです。

それこそ私の親の世代というのは(もしかしたら私の世代やその下の世代にもいるのかも知れませんが)、「借金」という言葉に対して直感的にかなりネガティブな反応をする方が多いように感じます。それは恥ずかしいという感情なのか、怖いという感情なのか色々あると思いますが、もう「借金をして物件を買う」と聞いただけで悪い稼ぎ方であるかのように感じてしまうのです。

すると身の丈を超えた金を借りてまで投資をして大丈夫なのか?とか、そんなことをして失敗でもしたら一生借金生活だ~という不安ばかりが先行し、リスクを取れなくなってしまいます。

勿論、リスクを取れるにしてもちゃんと出口戦略を決めておいて、最悪の場合の救命措置は考えておくべきなのでしょうが、それでも、不動産投資を一つの可能性として考え、ラットレースから抜けてファーストトラックへと飛び立ちたいのであれば、使える方法は活用すべきなのです。

これは違法でもなんでもない、ただ「借金」というシステムを使うというだけの話ですから、使い方をしっかり守って節度のある使い方を続けていけさえすれば、これほどレバレッジの利く稼ぎ方はありません。

リスクはあるけど稼げる方法を掴む努力をするのか、リスクがあるから可能性を諦めて我慢するのか。選ぶのはあなたということです。

災害時には確かに注意が必要

例えば熊本で大きな地震が発生した2016年。あの時には確かにオーナーさん方は戦々恐々とした状況にはありました。それはそうです。持っている物件そのものが損傷をまぬがれませんし、そのせいで赤札を貼られようものなら空室リスクが格段に上がるからです。

ちなみに赤札というのは役所が貼るものなので、実際その赤札のせいで空室が出てリスクを被る、実害(家賃収入が減って返済に問題が生じる)を被るとしても、そこに対する保険や補償はないわけです。ただ建物自体を建て直す際の補助はありましたが、それでも建て直した後の客付けは自助努力なので、こういった時の動き方でどうも差が出たということでした。つまり、勿論地震の直後はマイナスだったとは言え、その後に損をしたオーナーさんと得をしたオーナーさんがいたということです。

地震なんて想定外だ!そんな災害レベルのリスクまで想定なんてできないよ!と思われる気持ちも分かるのですが、できるならそういった不測の事態にも備えておきたいですよね。

そこで考えたいのがリスクヘッジの発想です。これは売却に関する出口戦略になります。そこで知っておいていただきたい話がロバート・キヨサキさんの著書『金持ち父さん 貧乏父さん』にあります。ピストルを構えた強盗が登場する件です。

それでは次回はこのロバート・キヨサキさんのお話をご紹介したいと思います。お楽しみに^ ^

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