知っておくと得をする!?スルガ銀行のずる賢さ|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。スルガ銀行の問題、もしかしたらご存知かも知れません。確かに彼らはマズイやり方をやったので問題となり話題となったわけですが、しかし一方で、そのずる賢さを学んでおくと、これから不動産投資をする際には大いに役に立つのでは!?という観点で今日はお話したいと思います。

真似はしてはダメですよ!?でもこういったスキームがあるということは、かなり勉強になります。そして彼らのやったことの何がどう辻褄があっていたのか、スキームが生まれた発想とその背景にあった知識とは何か。じゃあそのスキームをもっと合法的なやり方で転用できないか、という学びのつもりで是非読んでみて下さい。

スルガ銀行と「かぼちゃの馬車」

もうご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、スルガ銀行のやらかした問題の1つに「かぼちゃの馬車」に関するものがあります。

「かぼちゃの馬車」とは女性専用のシェアハウスなのですが、そのシェアハウスを運営するスマートデイズという会社が破綻しました。この破綻先であったスマートデイズに融資をしていたのがスルガ銀行。

ここにはスマートデイズという会社の運営手法と、サブリースという仕組みが大きく関わってきます。

まずスマートデイズはシェアハウス物件のオーナーとサブリース契約を結ぶ形でシェアハウスの運営をしていました。サブリースは要は家賃保証です。オーナーとしては空室リスクが完全になくなるので安心とは言うものの、一方でスマートデイズ側は家賃の改定請求権を有しているので、保証する家賃そのものの額を減額できるという権限も持っています。

そこに対して、上京してきたけどお金があまりないという女性をターゲットに部屋を提供し、彼女たちに職業を斡旋するというサービスによって対価を得て家賃保証に当てていたと言います。シェアハウス自体は初期費用もかかりませんし、家具家電の購入も必要ないので退去もしやすいため、上京して仕事を探そうとする女性によってはメリットの大きい話ではあったわけです。

しかし実際には家賃が高い割には部屋も狭く立地も悪いので、空室率が高く、結果職業斡旋からの利益も上がらないため首が回るわけがありません。

ではどこから利益を得ていたのか。実際のスキーム的には建築会社からのキックバックを原資にしていたようです。「利回り8%以上、30年間家賃保証」を謳い文句に営業を行い、土地の購入とシェアハウス「かぼちゃの馬車」建設のための億単位の融資をオーナーにしてもらいます。この融資先がスルガ銀行です。

下請け会社に仕事をさせて、相場よりも高い値段で土地・建物をオーナー購入させて、この際の紹介料として数千万円のキックバックを得る。1棟建てれば数千万円のキックバックが発生するので、その利益をサブリースの家賃保証の原資に当てる、いわば自転車操業的なビジネスモデルだったわけです。

ちなみにスルガ銀行がスマートデイズに融資していた金額は1000億円以上と言われています。

スルガ銀行は頭が良い(汗)

この話を最初に社長から伺った時には「やっぱり頭良いな~」と思いました。これが正直なところです。なんて酷い!というよりも、本当に賢い!不動産投資をこれからしようと思っているからこそ、そ思えるのかも知れませんが、彼らの発想は学ぶべきところがあるなと感じました。

実際彼らは何をしたのか。それは「一法人一物件」という手法。大きな物件を1つの法人で1棟買うようにします。

ある特定の銀行に、1つの法人で融資申請を出して1棟物件を購入します。また別の法人を立ち上げて、その法人で別の物件を1棟買うために別の銀行に融資申請を出します。銀行は「この法人大丈夫かなぁ?」と、他の銀行に連絡を取って状況を精査しようとしますが、法人格が異なるので、他の銀行に照会を取ろうと思ってもできません。その結果両方の銀行で融資を受けられるというわけです。

これは勿論重複ローンです。例えば手元に1000万円あるとして法人を作り、その法人格で5億の1棟マンションの申し込みをします。また、その手元にある同じ1000万円を使って、別の法人を立ち上げて、そちらの法人でも3億の1棟マンションの買い付け申し込みをします。別々の法人なのでローン審査に関しても情報がないので分からない状態になります。

このように、各個別の法人で各個別のマンション1棟モノを買うことで照会できなくして重複ローンを得るという手法が、スルガ銀行がやって金融監督庁から指導がきたスキームというわけです。当然これが「個人」であれば、すぐに足がつくのでできません。法人だからこその穴というわけですね。

あまりにリスキー、だけど、、、、

この話を聞けば、もしこの方法が合法的なものだったとしても、かなりリスキーです。この方法で不動産投資をされている方もいらっしゃるということですが、鋼のメンタルがなければできませんし、あったとしても歯車が狂った時のペナルティが怖さすぎて手が出せません。

その恐怖感は健全です。ですから絶対にやらない方がいい。やらない方が良いのですが、実際スルガ銀行がやっていたことの「賢さ」の部分については学べるところもあるかも知れません。要するに、その方法がある一定の期間であっても維持できていたということは、リスキーはリスキーですがどこかでバランスが取れていたからだ、ということが言えるからです。

勿論審査に関して改ざんが行われていた点がネックなので、改ざんがなければできなかったスキームからも知れませんが。

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