不動産投資を始めるときの考え方[例]|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

シェアする

杉上開発の安東です。先日よりプチ高速不動産投資に関する話をさせていただいていましたが、さらに追記でお伝えしたいことがあるので、別記事にまとめ直しました。不動産投資を始めるときの考え方に関するものです。

ファーストトラックに抜けてしまえばあとは自由なのですが、問題はラットレースから抜け出す時。それぞれの事情や置かれた状況に応じて乗り越え方を考える必要が出てきますので、安易に画一的な方法でお勧めするわけにはいかないわけです。

なのでここからお話するのは、自分の状況をベースにしたラットレースからの抜け出し方。自分がどうやったらファーストトラックへ行けるのか、不動産投資に関しての考える力を身に付けていただくための回にしました。何かの参考になれば幸いです。

あなたの属性と現状に合わせて考える

例えば私は起業家なので根本的にサラリーマンの方々とは事情が異なっています。ですが私の事情に寄りすぎるとサラリーマンの方に応用が利かない情報ばかりを提供することになってしまいます。そこでここで書かせていただいている記事の内容は、あくまでもサラリーマンの方々を前提としたプランニングを意識しているのです。

すると先日ご紹介したプチ不動産投資にしても、4戸入りのアパート物件と比較する形で、4戸のバラバラの区分マンション案件をまとめてセット購入しましょうという話をしたのですが、そこも4戸に限った話ではないということです。

それこそ市場というか、熊本で言えば熊本のその時の不動産物件の状況でも買える物件数は変動します。4戸も買えないかも知れませんし4戸よりも多く魅力的な案件があるかも知れない。

それに戸数に応じてリスクも変動しますよね。4戸のうち1戸空室になっても大丈夫なように考える、という流れではありましたが、もしそれが2室空室になったら?3室では?4室全部空室になったら?いずれにしてもその時にも返済は待ってはくれませんから、自身の給料から補填する形になります。それが可能なのかどうかという計算も大事です。

プチ高速不動産投資についてはローリスク&ローリターンではあるものの、ノーリスクなわけではありませんし、あくまでもローリスクになるように計算して「ロー」にしているだけの話ですから、やはりこの点でも最低限の知識と意識は持っておく必要があります。

個人?合同会社?株式会社?

それから個人で最初に始めて2期分の収支報告書を提出してから、次に法人を立ち上げて~という話を前回しました。考えたいのは、ここで立ち上げる法人の種類です。

それこそ合同会社であれば社員一人での運営が前提なので、ダイレクトに個人の与信が引き継げます。銀行には同一法人(個人がそのまま法人格を持っているだけという状態)と考えてもらえるので、法人での2期分の報告書の提出が免除されることになります。

しかしこれが株式会社では話が変わってきます。株式会社では社員が自分一人とは限らない状態になる(と、みなされる)ので、同一法人とはみなされない可能性が高い。するとプラス、法人としての2期分の収支報告書が必要です。プラス2年待たないといけません。

勿論ここは出口戦略が関わってきます。入口でメリット・デメリットがあるとしても、長期スパンで考えた時に出口の時点でのメリット・デメリットは事情が異なりますから、最終的にはあなた自身のプランによるのです。

何年スパンくらいで考えていて、その結果どういう状態に自分を持って行きたいのか。出口戦略を10年後に設定していたとしても、そこまでの10年間のことを考えると、まだ入口での選択でメリット・デメリットを優先して考えた方がいいかも知れません。経済体力の部分もありますから。でも10年のタイムラグと、その間に起こるであろうその選択に伴うデメリットを考えてもなお、10年後のメリットの方が大きいと考えられれば、出口戦略の方を優先させて考えるべきでしょう。

いきなり法人にするのか、最初は個人で後から法人なのか、法人にしてもどういう種類の法人がいいのか。こういったことも事前に調べて考えておきましょう。

株式会社のメリットは税負担の軽減ができる点!?

ちなみに私の場合はすでに不動産用投資(管理・運営も含めて)の株式会社を立ち上げてしまっていて(これは考えもなしに、なので決して真似はしないで下さい笑)、法人の種類における選択ができなかったのですが、株式会社にすることのメリットもあるのです。それが不動産売却時の税負担を軽減できるという点。

例えば不動産の売買に関してはどうしても売却税が掛かってきます。不動産を売却した時に得た利益に対して掛けられる税金ですね。

でももしこれを、株式の売却という形で代替できたらどうでしょう?自社の株をだれかに売却するという場合には、株式の売買にも税率は20%掛かるのですが、株式の値付けは自分でできてしまいますので、仮に株式を安く売却するという形で「会社を売る」ことにすれば、不動産の売却時に掛かるはずの税負担をかなり軽減することができるのです。

こんな方法知りませんでした!というか、書いちゃって良かったのでしょうか(笑)

では合同会社を作るメリットは何かというと、実は株式会社をいきなり立ち上げるよりも、合同会社から株式会社に進化させる方が、登録免許税の関係で設立手続きに掛かるお金が安くなること。

ですからトータルで考えると一番イイとされる流れは

個人→合同会社→株式会社→株式会社の株を売却

ということになりそうです。

シェアする

フォローする