ローリスク&ローリターン投資と銀行のリスクについて|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。前回の記事で銀行が見る「積算価格(担保評価)」についてお話ししました。実際銀行さんにお金を借りようと思ったら、銀行さんの都合を理解してあげないと失礼ですよね。銀行が何を気にしてい流のか、こちらが融資をお願いした時に銀行がどんなリスクを気にしているのか。これが分かると不動産投資においてどんな準備をして臨めば良いかも分かりやすくなります。

そこで今回は、こちらサイドのローリスク&ローリターンにこだわりつつも、実際前回の記事で登場したバラバラの4戸の区分マンションと4戸入りのアパートを例にとって、銀行のリスクについて考えていきましょう。

積算価格(担保評価)と銀行の抱えるリスク

銀行はギャンブルはしません。なんとなくでお金を貸すことはありません。個人の与信なのか物件の与信なのか、とにかく何があっても返済ルートだけは確保しようと考えます。問題が起きても貸したお金が返ってくることが何よりも大事です。貸した相手が破産しようが、銀行にとってはどうでもイイことです。泣いてる暇があったら返済努力をして下さい、と言われるだけです。そこまで厳しくないかもですが。。。

例えば前回の記事で登場した4戸入りのアパート物件ですが、前回の計算では仮の売値を2400万円ということにしていました。しかし積算価格(担保評価)としては建物と土地で合わせて2000万円くらいしかない場合がほとんどです。そこまでないものもあります。

すると売値は2400万円なのに積算価格が2000万円なら、差し引き400万円分が銀行にとってリスクということになります。このリスクを銀行が負うはずはないので、じゃあ何か担保で400万円分補って下さいとなるし、もしくはその分を頭金として手出しするかということになります。

しかし一方で、バラバラの区分マンションを4つまとめたプチ高速不動産投資の手法でいうと、この積算価格(担保評価)が売値の合計を上回るケースも少なくありません。それこそ売値の合算が1000万円だとしても、積算価格(担保評価)の合算が1200万円とかになれば、銀行は安心して貸しやすくなるわけです。

プチ高速不動産投資はローリスク&ローリターン

さて、ここまでプチ高速不動産投資を勧めてきましたが、実際の話あまり儲かりません。稼げる金額は小さいものです。ですから、与信が低くてもローリスクで早く不動産投資を始められるというメリットはありますが、稼げる金額(リターン)も少ないというのが、このプチ高速不動産投資の特徴です。

例えば月家賃3万円の区分マンションを4つかうとします。すると4つで年間の家賃収入は

3万円×4つ×12ヶ月=144万円

となります。これが確定申告をして年収分として増えることになる金額です。当然これをフルローンで融資してもらえたとすれば、その返済が差し引かれることになります。ですから手元に残る分は雀の涙ほど。

しかしこれが何にプラスになるというと、与信を作ることに役立ちます。そう、不動産投資のネックは個人与信の低さにありました。でもこれをすることによって与信を作れるのです。

最低でも2期分必要ですが、2年間、このローリスク&ローリターンの方法で不動産投資を進めることができれば、あなたの与信がかさ上げされます。与信が高まることによって、より大きな物件を買えるようになるというわけです。それこそ1棟もののフルローンが組めるようになったりですね。

ですからプチ不動産投資の本当のメリットは、ローリスクで与信を築けるところにあったということです。

最終的には法人化?

これはあなたの金持ちのプランの金額設定にもよりますが、銀行が個人に出せる融資の限度額は3億円までです。ですから与信を築いて次のステージに進めるとしても、借りられる限度額が3億円なので、家賃収入的にはその10%としても3000万円が限界ということ。

もしこれをさらに上の金額に増やしたいと思ったら、個人の与信では限界があるので、最終的には法人を立ち上げて株式会社なり合同会社なりで事業として運営していくことになります。すると事業性融資は限度額が無限大なので、与信さえ毀損しなければメンタルが耐えられるだけの限界まで進むことができるというわけです。

ちなみに個人から法人に組み替える時には、個人で保有していた物件を法人で持ち直すことになります。この時には手続き上「売却」という形になるのですが、ここでも社長は”裏ワザ”を発動したそうです。税金を格安にするための裏ワザですが、すみません、ここではあえて伏せておきますね。書いていいか分からないので(笑)

ただ、個人から法人に移す時には、実際個人事業主としての与信があることと、法人化したとしても結局は社長(あなた)=法人ということになるなら、与信はそのまま引き継げてしまえるので、実際は新たに2期分は必要ないとのこと。この法人のことを「同一法人」と言いますが、本来ならば個人2期分、法人2期分要るところも、4年掛けずにできますよ、ということでした。

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