プチ高速不動産投資についての補足|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は、先日お話しに出てきた「プチ高速不動産投資」について補足を行なっていきたいと思います。と言うのも、実際小さな物件であれば心理的ハードルが低くなり、「あ、自分で不動産投資始められるかも」と思ってもらえると思ったからです。

実際前の記事でもお話したように、安い物件だから単純に買いやすいかと言うとそうでもなくて、あくまでも銀行に融資をお願いしたい都合上、銀行サイドの受け取り方を考えないといけませんでした。その場合、銀行が気にする部分はあくまでも返済可能性ですから、今回の小さな物件を組み合わせることで不動産投資を高速化する「プチ不動産投資」は、知っていて損はない手法かと思います。

小さい物件は組み合わせて大きくする

それこそ熊本でも区分マンションであれば150万~250万で買えるものが結構な数あります。勿論、どの物件でもいいから組み合わせてしまおうと考えるのは危険ですね。そこには守るべき”あるルール”があります。

ここで覚えておいていただきたいのが「積算価格」です。これは別の言葉で「担保評価」と言われていますが、要するにその物件に銀行がどれくらいの価値を見ているかという情報です。ここには土地の評価と建物の評価の2つが合算として計算されます。

ちなみに積算価格(担保評価)というのは、主観的な部分を全て排除した「完全なる客観」の世界です。それこそオーナーさんが相当にこだわって何千万円も掛けて建てた物件であっても、そういう「こだわり」への評価は一切関係なしです。その土地の時価と、木造か鉄骨かRCか。築何年くらいで、客付けのポテンシャルはどうか。そういったところしか見られません。そこはあくまでも買う人の感情で判断だけのところです。

これは以前「ねじれ」に関する記事でご紹介したかと思いますが、担保評価の方が売値よりも高ければ、銀行はお金を貸しやすくなりますよね。本来的には250万円分の価値がある物件が220万円で売りに出されていたとして、それを買うためのお金を貸して下さいと言われた時には、銀行としては250万円分の価値のある物件に対して220万円の融資をしているので、何かあって返済が滞ったとしても、その物件を差し押さえることで250万円分確保できてしまいます。だから安心してお金を貸すことができるというわけです。

これを今回は利用します。いくつかの物件を組み合わせることで「積算価格>融資希望額」という条件を作り出すというわけです。

4つの区分と4戸入ったアパート

では2つのケースを比べてみます。プチ高速不動産投資で考える区分マンション4部屋分(バラバラ)と、それこそ4戸入ったアパート1棟です。

例えばアパートの方の1戸の月家賃を5万円だとすると、4戸入っていれば月の家賃収入は20万円になります。物件の価格の付け方としては、

20万円×12ヶ月×10=2400万円

という風にゼロを1個付けケースが多いので、計算上このようになります。これがアパートの売値になるというわけです。

これが区分のマンションの場合、ここには細かい話をすると管理費や維持費があるのですが、ざっくりの話でいけば200~250万円で買えるものが主です。すると高くても

250万円×4戸=1000万円

すると同じ4戸だとしても、4戸入ったアパート物件を1棟購入するよりも、バラバラの区分マンション4戸購入する方がかなり安く買えてしまうことになります。

この理屈を利用して、この区分4戸を1つの銀行でまとめて融資してもらう方法が「プチ高速不動産投資」という手法になります。

大事なのは返済余力

先ほども申し上げた通り、銀行側からすれば一番のネックは「返済ちゃんとできるの、この人?」ということです。その、ちゃんと返済できるかどうかの能力のことを「返済余力」と言い、それがない人には銀行は貸せないということになります。

でも初めて不動産投資をする人というのはそれはありませんよね。だから返済余力という個人の与信から、不動産投資用の物件の方で与信を積み上げる方法を考えるわけです。

そこで、4つの区分のマンションをバラバラに進めてバラバラに審査してもらうのではなく、この4つをまとめて1つの銀行で借りることにする、つまり4つの物件に対して同時並行的に不動産投資を進めるのが、「プチ高速不動産投資」です。これでローンが幾分か通りやすくなるという話になります。

勿論、バラバラの区分マンションを買うことになるので手間は増えます。それこそ1つの大型のマンションの中の区分を買うなら、その物件を管理している不動産会社は1社で済むかも知れませんが、4つのバラバラのマンションから探してきた区分の案件なら、管理している不動産会社もバラバラになるはずです。つまり、バラバラの4件の不動産会社とそれぞれの案件を進めないといけないという手間は必然的にかかってきます。

それでも最初の個人与信のないところから不動産投資を早々に始めるには、この方法が最も地に足のついた方法だということです。

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