リノベーションは結構お金が掛かる?|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日の築古全空のアパート物件ですが、施工業者の方にアバウトな金額を伺ってみましたが、やはり1000万くらいは見ておかないと厳しいかも知れません(汗)

勿論、どこまでの仕上がりで考えるかがネックになるのですが、いくらリノベーションをしたいとは言っても、中途半端にリノベーション掛けて客付けができなかったら意味がありませんし、かと言って金額を掛けすぎて利回りを犠牲にすると不動産投資の意味がなくなってしまいます。

悩ましいのが正にこのバランスなのです。

リノベーションはどうするか

例えば今回の案件では以下の部分を考えています。

・1階部分を2部屋潰して共用スペースへ

・共用スペースにはシステムキッチン

・畳の部屋は畳の張り替え

・襖やドア、壁の割れ、欠け、破れは補修

・和便器を洋便器へ

・シャワー室と洗面台を新調

・共用部分の照明と壁の新調

今思い出せるだけでもこんな感じです。もっと色々出てくるのですが、こういった細々したことを積み上げていくと結構な金額になっていきます。新築とリノベとの大きな違いはここで、元からある物件に部分的な修繕を加えていくのを積み上げていけば、やっぱり相応の金額になりますよね。

業者さんによっては、まず先に掛けられる金額を決めて、そこをアッパーとしてできることを考えていってはどうか?という所もあります。利回り計算上これ以上掛けたらダメだ、というラインが必ずあるはずので、それを先に考えようというわけです。

ただし結果としてどこまでの仕上げで、どういうストーリーを持たせてその物件を運営するかによって、個別の部屋の家賃の設定を上げることができるかも知れません。すると利回り計算もガラッと変わります。

とにかく収益物件としてどう蘇らせるか、です。

物件をどう蘇らせるか

今回の物件をリノベーションする際には、絶対的に先に考えないといけないのは、その使い途です。どんな人たちに使ってもらいたいのか、どういう風に使ってもらいたいのか。それは先に考えた上でリノベーションの案を考える必要があります。

例えばターゲットですが、今回の物件の立地と構造からして、メインのターゲット層は近場の大学生か企業の社員寮としての用途。共用のトイレ、シャワーという構造から、一度はシェアハウスという案も出たのですが、今の熊本の雰囲気ではニーズがなさそう。かといって普通の賃貸として貸し出せる形状ではないので、やはり「寮」という打ち出し方が良いだろうということになっています。

「なっています」というのは、まだ確定ではないから。どうにかもっと良い案にまとまらないかとモヤモヤしている段階です。最終的にはその物件を買うためのリスクを負う自分自身が決定し、決断しなければならないと思っています。皆んなの意見を集約して、今考えられるベストの解答におとし込まなくては。最初の打ち出し方を間違えると客付に大ダメージ。収益物件が一気に負債になって破産に向かって一直線です(苦笑)

でも裏を返せば、こういった物件を無事に蘇らせることができれば、こういった物件は熊本に山ほどあるわけですから、いくらでも宝探しができるということになります。

ここが正に運命の分かれ道です。

住居用だけが不動産投資ではない!

それこそ前提自体を見直すことも重要です。今回は「賃貸」をベースに考えていますが、誰に貸すのかということに加えて、どういったスタイルで貸すのか、という点も考えられます。

例えばレンタルオフィスやシェアオフィスとして貸すのもアリです。誰か住みたい人を探すという発想から、継続的に使いたい人を探すというものです。これは私自身がオフィスに毎月の固定費が掛かって嫌だなと思うから出てきた発想です。

それこそ全く別の発想として、プロジェクトを設定してその場として活用する、というものもありました。建築学科の学生やセルフリノベに興味がある人たち向けに、実践できる場所としてこのアパートを公開するわけです。リノベ教室を開いたり、実際に壁紙を張り替える、畳を張り替えるなどの学びの場を提供する、というイメージ。こちらが最初からお金を掛けてリノベーションするのではなく、セルフリノベーションに興味がある人たちに、リノベーション技術を学べる場所として解放し、プロジェクトの中で改修してしまうというわけです。

そうすると最初は賃貸としては貸し出せないけれど、その場を教育の場として活用することができます。単なる不動産投資を超えたアイデアです。が、当然返済は待ってはくれないので、それまでの収益はちゃんと成り立つのかどうか。不動産投資という発想から逸脱しすぎてはいないか。目的を履き違えてはいけません。不動産投資をしたいのであって、社会貢献のためのプロジェクト発足はまた別の話ですから。

このように、発想を広げることでピンチがチャンスに変わりますし、自分の強みで物件を蘇らせることができるようになります。こういうところが結構不動産投資として楽しいところですよね!

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