収益性だけで買ってはいけない!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日の記事では「物件を選ぶ際には収益性を絶対に外してはいけない」という話をしました。不動産投資用の物件を検討しているわけですから、収益性を外してはいけないのは当たり前ですよね。

しかしここに、さらに忘れてはいけない視点があるのです。そのことを今購入しようとしている戸建ての物件から学ばせてもらったので、そのことを今日は記事に共有します。

社長から指摘された収益性以外の盲点

まず最初に気付かされたのは社長からの連絡でした。購入を検討している戸建ての物件情報を送っていただいた折に、付け加えて下さったのが「物件の状態」についてのアドバイス。

どんなに収益面で条件をクリアしていたとしても、建物自体をしっかり見ないといけないよね、ということです。だからこそ実際に物件を見にいくことが大事だと言われるわけです。

また、大きな修繕などが行われた場合には、物件情報にその記録が残るようになっているので、そこからもリスクを計り知ることができます。

物件情報によるとシロアリ被害に対して処置をした旨が記載してあったようで、その点は今後も注意しなければならないだろうということでした。

なにせシロアリ被害は柱の表面からでは素人目には全く気付けないほどで、一見どうにもなっていないように見える柱が、シロアリにやられていると指一本でズボッてすぐ入ってしまうくらいだと言います。それが家を支えている柱の中に一本でもあれば、耐久性が恐ろしく不安になりますよね。

ただ、それを発見したとしても、もう部分的にそれをどうこうすることも難しく、一回全部撤退でゼロから建て直すしかない場合も。そのリスクは事前に察知しておかないと、買っても結局住めないから取り壊すしかない、ということにもなり兼ねません。更地にしても採算合いますか?というところまで考えておく必要があるわけです。

熊本地震の影響は大丈夫?

例えば今回の戸建ての物件は御幸笛田という所にあります。実はこの辺のエリアは、熊本地震の際に地盤沈下が起きてしまったんです。というのも、御幸笛田一帯は全体として地盤が弱いところが多いため。

熊本の場合はやはり熊本地震の影響は無視できません。それこそ建物自体の損傷もさることながら、地盤がゆるいために起きた地盤沈下で基礎部分にヒビなど入っていれば全体が傾いているかも知れません。

先日見に行った地元の1棟マンションも、建物の構造上エリアが2つに分かれていて、それをつなぐ渡り廊下のような部分の外装にヒビ(クラック)が見られました。勿論それが地震のせいで起きたクラックかは分かりません。ただ柱にも明らかに割れや欠けが見られたので、おそらく地震の影響かと思います。

仮に地震のせいでなかったとしても、クラックがあれば雨が染み込んで奥の方から腐食していく危険性もありますから、できるなら早めのケアが必要です。髪の毛程度の小さなクラック「ヘアクラック」程度なら大丈夫かも知れませんが。

3つの基本プランから考える出口戦略

「出口戦略」は不動産投資において重要なワードです。最終的にどうするのか、どうなるのか。

事前に想定しておくべき3つの基本のプランがあります。

・買う前のプラン

・買った後のプラン

・売った時のプラン

この3つのプランをベースにして、起こりうるシナリオを事前に考えて出口をイメージしておくわけです。

上記の戸建て案件の場合には、最悪の場合今住んでいらっしゃる住人が退去された後に解体しなければならないかも知れません。するとそこを更地にしてもなお買った時と同等かそれ以上の金額で売ったりできるか。またはその更地をさらに活用することができるかを考えておく必要があります。

正直今回の戸建ては安かったのでそこまで深く考えていませんでした。よろしくないですね。安い理由があるはずなのに。勿論、損傷などが理由で安くなっているかは分かりませんが、どんな物件にせよ、しっかり考えて、出口戦略を練った後に冷静な頭で判断せねばと反省しました。

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