年収10億をどう作るか|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は前回の記事を参考に自身の目標達成をシミュレートしていきたいと思います。

まず私が数年前に立てた目標は「年収10億」でした。年収10億という数字は高いか低いか、あなたの目標金額と比べてどうかは分かりません。ここは一人一人が自由に決めて良い数字なので、あなたにふさわしい(あなたが理想とする)金額を自信を持って設定して下さい。

あとは現実的な視点でこれをどう達成するかを考えるのは次の段階の話です。ここでの現実的な視点で考えたときに何か乗り越えられない課題が生じた時に、初めてこの数字に関する吟味を入れたら良いのです。

では早速年収10億の作り方を考えていきましょう。

年収10億の作り方

まずはじめに考えなければならないのは、前回の記事でご紹介した高速不動産投資を適用させたときの利益率です。

前提として20%の空室が出た場合の計算をやって、その上で不動産事業税(不動産貸付業に関する税)を差し引いて計算していきます。前回の記事ではその時点で利益が吹っ飛び赤字キャッシュになりましたので、その反省を生かしていきましょう(苦笑)

仮に利益率1%を認めたとすると、10億稼ごうとすれば1000億円の家賃収入を持たなければならないということです。1000億円分の家賃収入(汗)これが現実的かどうかですね。

勿論、すべての不動産投資用物件をフルローンで購入するわけではありません。それくらいの規模になる頃には当然投資に対する知識も免疫もついてきていて、フルローンにおける前資金の負担軽減よりも、頭金を出してローン負担を減らして月々のキャッシュフローを健全化していく考え方になっているでしょうし、中には全額キャッシュで1棟購入!なんて荒技もやってのけているかも知れません。

要は、今は勿論これから不動産投資を始めようという素人ですから知識は追いつかないにしても、まずは今分かる範囲で自分の目標を精査する意識を持っておくことが重要だということ。分からないから考えない。それが一番良くないことです。

目標のベースをシフトする

では実際家賃収入額1000億円というのが現実的ではないという判断に至った場合、単純にこの目標を下げることで調整をするのかというと、それもちょっと違います。その前に考えることをここで述べていきます。

まず数値目標の前提を「年収」→「年商(売り上げ、家賃収入)」にするという発想です。これは税引き前、税引き後といった決め方もできますので状況に合わせてシフトしていただけたらと思うのですが、とにかく「10億」という数字を変えることなく、そのベースになっている部分を変えるというものです。

仮に私の目標「年収10億」を税引き後の金額だとすると、さらにとんでもないことになります(笑)なぜかというと、そこまで稼いでしまうと税金が70%ほど取られてしまうからです。つまり税引き後の数値として年収10億を設定すると、税引き前には23億4000万円ほど稼がなくてはならなくなります。これを利益率1%で考えると、家賃収入額は2340億円分が必要。欲しいですけど、先が遠そうです。

目標の内訳を変える

一方で、当然この年収を不動産投資で賄うとしても、その比率を変えてあげることでなんとかできないかを考えてみましょう。

例えば不動産投資用の物件でも、それがマンションだったりアパートだったり商業ビルだったり戸建だったり、色々レパートリーがありますよね。それこそRC1棟マンションよりも、木造アパートや区分の案件の方が利回りがよかったりします。大粒のもので手間を少なめにして利益率を下げるよりも、手間は多少かかるようになっても小粒を集めて形成する方が良い場合もあります。

言っても不動産投資は不労所得ですから、働かずに収入が得られることにこだわれば前者の方が良いのですが、時間はあるのだから手間がかかるくらい気にしない、という方であれば、もしかしたら後者の戦略もありかも知れませんね。

それこそ数億円のマンションで利回り6%よりも、150万とか200万の物件で利回り15%とかの方が利回りだけ見れば2倍半。1億円のマンションの6%と、200万の区分50件で15%の利回り。実際50件分を同時に所有することの手間とか負担がどれほどかは分かりませんが、理論上は後者の方がデカイ。

それからコンビニや飲食店のフランチャイズ権を購入して運用するという手法もあります。コンビニなんて1件の年間売上だけでも3億円ほどあると言いますから、事業の運用の仕方によっては不動産投資よりも利益率は高いのかも知れません。

ここに株が入ってきたりFXが入ってきたりもあるかも知れませんが、このように年収10億をどういうバランスで構成するかによって、そこに行き着ける筋道は変わってきますし、想定されるリスクも大変さも変わってくるものです。

ここまで述べてきたことは年収10億の作り方に関するものですが、これをあなたの目標金額で同じようにシミュレートしてみて下さい。きっと感覚がリアルになって来られると思いますよ。

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