築古全空の木造アパートを買うにあたって|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日内見しに行った築古全空木造アパート物件ですが、今全力で買う方向で動いています。なかなかない条件の物件であるということと、アイデアがどんどん吹き出してくる面白い物件だからです。ただしそこには考えなければならないことが山積み(汗)

そこで今回は私が今買おうとしている物件について色々考えていることがあるので、現段階での考えを共有していきたいと思います。

物件のリノベーションが必須!

まず最初に脳裏に巡ったのは「リノベーション」というワードでした。流石に今の状態だと客付けは難しいと思ったのです。それは私の個人的な感覚を超えたものなので、リノベーションは必然という見方になりました。

当然リノベーションも相当なお金が掛かります。問題はそれがどこまで掛けられるかということ。

それこそ表面利回りは24%を超えているので、かなり割の良い物件なのですが、諸経費以外にかかるリノベーション代が絡むと、この利回りは大きく下がります。かと言って、しないままでは人は入らないし、するにしても中途半端にやれば勿体無いことになる。

例えばこの物件は共同風呂、トイレの物件で、各部屋の広さがまちまちです。これだけでもかなりのディスアドバンテージ。では共同の風呂トイレのままでいくのか、それとも部屋にユニットバスを設置するのか。

それこそ部屋が狭いところもあるので、じゃあ思い切って2部屋をつなげてユニットバス付ければ良い?すると今度は部屋数が減りますから、家賃設定を大きく変えて調整を掛けなければなりません。

価格交渉でどこまで値切れるか!?

次に交渉です。実際全空なので客付から始めなければなりません。それにリノベーションは必須。ということは、今の提示価格に対してプラスしなければならない手間や負担が大きいわけです。

さらに言えば大事な数字が固定資産税評価額。これで固定資産税や取得税といった数字が算出されるわけですが、以前も記事でお話したように、銀行がこの物件にいくらの価値を付けるかというのは融資を受けるタイミングで重要なポイントになります。

「どこまで値切れるか」と言うと言葉はあまりよくありませんが、実際こちらとしては数千万円の買い物ですから、誠意を欠かさない一方で主張すべきことは主張しなければなりません。間に入っていらっしゃる不動産会社の担当者の方にも色々伺いつつ、この近隣の相場と買うにあたっての懸念点を考慮しながら、しかるべき金額をダメ元でも提案させていただくようなチャレンジは必要かも知れません。

ですから、値切り交渉はかなり考えるところです。実際失礼すぎる金額を提示しようものなら、オーナーさんとの信頼関係にも傷を付ける可能性もあります。だからこそ真剣に調べ、観察し、勉強して、妥当な数字が出せるようにします。

デメリットをメリットへ!発想を転換させろ!

さらに言えば、この物件を今後どう収益化させていくかの将来ビジョンも組み立てる必要があります。収益化させることにおいては数字の調整だけではなく、どういう住環境にすれば客付がしやすくなるかというものです。

実際先ほども書いたように、この物件の要は共同風呂トイレとまちまちの広さの部屋。これを何とかメリットに、アドバンテージに変えなければなりません。ここはもう「変えたい」ではなく「変えなければならない」と考えています。

私がこの物件を買った以上は、この物件を蘇らせて、この物件に住む人は快適に過ごして欲しいと思います。単なる不動産投資の収益物件を買う、ということ以上の発想で臨んでいます。これは良くも悪くもありますが、私のこだわりです。

本当はそこまで感情移入すれば物件選定でも判断軸が狂いますし、相当気をつけないとギャンブル的になってしまいます。でも私は私の強みを構築していきたいですし、不動産投資をするという現実的な範疇を越えないレベルで、どこまでオリジナルのスタイルを磨いていけるかも合わせて学ぼうとしているので、不動産投資のイロハを学びながらも、徹底的に自分のスキルを伸ばしていくために、あえてこだわりを持っていようと考えています。

そこでパッと閃いたのが「シェアハウスはどうだろう!?」というものでした。構造的なデメリットを補って、なお自分の考えている住人が楽しめる住環境も実現できるかも知れない。

問題は、これがただの思いつきなので、実際のシェアハウスがどういったものかを知らないというものです。このまま「シェアハウス案」を突き進めるのは危険。そこで調査です。シェアハウスとはどんなものなのか。

こうして、練習の時から本気で物件を買う気で動いて、実際に買う気で調べて、人に相談して、買えるようにできることを全部やることが、本当に買える奇跡に繋がったり、変えなくても相当な成長になるので、是非このブログでワクワクが湧いてきた方は実査に動いてみて欲しいと思います。

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