あなたはどんな物件を買うのか|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日社長に紹介していただいた戸建の物件を2件見てきました。建っている場所もその物件自体の条件も全く異なるものですが、社長が「買い」だと思われる物件であれば絶対に見ておくべきだと思ったからです。

実際私も素人ですから、全ての判断を自分でするのは避けています。やはりプロの意見には耳を傾け、プロが良いというものについてはちゃんと見に行って、まずは見識を増やすことが先決だと考えているのですが、最終的にはやはり自分で決断を下します。

そうなんです。どんなにプロが「これは良い物件だよ」と言ったとしても、やるべきことをちゃんとやって最後に決断を下すのは自分でなければなりません。でなければ、どこかで誰かのせいにしてしまうからです。最後は「確かにこれは良い!」と心が震えること。ここまで感想がいかなければ、買うべきではないと思うのです。

そこで今回は、私が今どんな感覚で買う買わないを判断しているのかについて共有したいと思います。

私は私の基準で選ぶ

これは社長にも教えられたことですが、実際自分にとって良い物件でも、誰にとっても良い物件であるとは限らない場合があると言います。社長にとって良い物件でも、私にも同じように良い物件に映るかどうかは別の話ですし、もっといえば、それを良い物件に変えられるかどうかも人それぞれです。

その理由が知識だけであれば分かりやすいでしょう。プロである社長と素人である自分の知識量の多少で、その同じ物件が良い物件に見えるかどうかが変わる、ということであれば、きっと社長にとっての良い物件は私にとっても良い物件なのです。それは不動産を買う目的が一緒だからです。

しかし実際にはそうではありません。知識だけではなく、その人その人オリジナルの選び方になっていく。社長にとって良い物件と、私にとって良い物件は少しずつズレていくのです。

当然収益性という点で見れば共通する部分も多いでしょう。それが目的で購入するわけですから、数字が良い物件は不動産投資上良い物件であるはずです。

ただじゃあ、その収益性の高いとされる物件にあなたの財布から何百万、何千万と払う時にそう単純に気持ちよく払えるかというとそうではない。きっとあなただけの判断基準が他にあるのです。

だから、最終的にはあなたが判断するしかないですし、そのためにはあなたはあなた自身の強みを明確にしていくことが求められます。だから私は、今でも言われたまま買うのではなく、私自身の基準を持って買うと判断するのです。

理由は最初はなくて良い

例えば今回社長に紹介していただいた2件の物件のうち、1件は買う方向で動いています。

実際紹介された次の日には現地に行ってちゃんとその物件を目で見て、周辺を車で走って、数字だけではない状態で選んだのですが、明確に「こっちは買いたいけど、こっちは今回は買わない」と決めたのです。

では、どこがどう2つの物件で違ったのか。説明しようと思えばできないことはないですが、後付けみたいになります。直感「こっちは欲しい」と思えた、というのが正直なところです。

説明できる部分としては、片方の物件は金額も安かったのと、立地がよかった。そして隣の土地が空いていたので、将来的に売りに出た時にはそこも買い足して広げて云々かんぬん、、、。周辺の家々も、環境も、言うほど違わないのですが、微妙なラインでの判断でした。

ですから、最終的に好き嫌い以上の理由が見出せなかったとしても、収益性さえクリアしていれば自分で決断を下して良いと私は思っています。そう、収益性さえクリアしていれば。

絶対に外せないこと

自分で判断するにしても、それがあまりに素人判断すぎると大怪我以上の災難を大金を出して買うようなものです。ちゃんと必要最低限の知識はなければいけません。

絶対に外せないのは、それこそ不動産投資用の物件として購入する以上、収益性になります。ここを外して好き嫌いで買えば、それは投資ではなくギャンブルになります。

私が言っているのは、プロである社長の話をちゃんと聞き、理解した上で、自分で判断できるように考えて学んで行きましょうということ。鵜呑みにするだけで「あ、じゃあ買います」ではダメで、ちゃんと「面白い話をもらったけど、実際どうなんだろう」と確認する作業が絶対的に大切です。

それこそ数字的な部分はちゃんと計算して収益性を確認しなければいけませんし、物件情報(固定資産税評価額や前オーナーさんのこと、オーナーチェンジ物件なら今住んでいらっしゃる方の情報や家賃とその理由など)を可能な限り出してもらうなりしてもらわなくてはいけません。さらに物件を見て状態を把握し、メリットになる部分、デメリットになる部分を自分で観察し把握した上で、今後この物件を自分で管理して行こうと思った時困らなくて済むようなあらゆる準備をするなど、判断を下す前にやれることは全部やるくらいの気持ちが欲しいですよね。

私の場合もこの戸建案件は本番想定で捉えており、実際1件については本気で買う気でいます。銀行に掛け合っても融資が下りずに買えないということになっても、私にはリスクはゼロです。痛くもかゆくもない。だからこそ練習になるのです。

自分で判断して、買うつもりでやって、結果を受け入れること。これが練習効果を最大化させるコツです。

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