投資用物件3件目(レアな全空!)を見てきました!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

シェアする

杉上開発の安東です。先日私個人での投資用物件散策3件目の内見を済ませてきました。1件目は地元にある戸建物件、2件目は同じく地元のRC1棟マンション、そして今回見てきた3件目となる物件は熊本大学側にある築古の木造アパートです。

サイトで見つけてその利回りの高さに「おお!」となったことと、それが熊本大学の側の物件で客付けが見込めること、そして全空で、何より安い(笑)

そこで今回は実際にその物件を内見してきた感想をお伝えしたいと思います。

全空なのに買い?

さて、全空ということは全室空室ということですから、今は誰も入っていないアパートということになります。つまり買ってすぐは収益ゼロです。ここに客付けからしないといけないので、直感的には「それはアウトでしょ」と思うかも知れません。私も当初はそうでした。

しかしこの物件を見つける前に社長からレクチャーを受けた話の1つに、全空は嬉しい物件だ、というものがあったのが意識を向けられた理由です。どういう物件が買いなのかは、居住用の物件を探すのとは発想それ自体がまるで違います。全空は投資対象としてアリどころか買いの物件の可能性があるという見方を知っていないと気づけなかったかも知れません。

ではなぜ全空が買いなのか。それは勿論安く買えるということもあります。収益が現時点でゼロなわけですから、買ったすぐから収益が発生する満室物件よりも安く買える可能性は非常に高い。

しかしそれ以上に嬉しいのは、手を入れられることです。誰か1人でも居住者がいると、その物件を修繕しようにも手が出せません。でも全空なら気兼ねなく今の内にと大規模工事も入れられるのです。

築古の木造アパートは古さが前面に出てしまうと客付けが難しくなります。ましてやメインのターゲットは熊本大学の学生さんですから、内装は最低でも綺麗にしておく必要があります。どこかの段階で手を入れて蘇らせる必要があるわけですから、それがこのタイミングでできるのは非常にありがたいのです。

今時珍しい「昔ながらの学生寮タイプ」

では実際どんな物件だったのか。

まず外見ですが、時代の古さを感じざるを得ません。塗装のカラーでなんとなく時代って分かると思うのですが、パッと見「ああ、昭和や」と思いました(笑)ただ、リノベーションを考えた時、外装にどれくらい掛かるかによって塗り替えするかを考えなくてはなという感じです。

中に入って見ましょう。するとまず学生寮のように共同玄関。そこで皆さん靴を脱いで上がり、1階に7室、2階に9室の計16戸が入っています。ちなみにいただいた資料には建設当初の「18戸」とあったのですが、部屋数が多いので「そんなもんだろう」と思ってしまい数えて確認するのを怠るところでした。内見に同行して下さった不動産会社の方が気付いて指摘してもらうまで気付かなかったという(汗)皆さんも気をつけて下さい。家賃計算が狂ってしまいますので^ ^;

それから学生寮であることを物語る「共同トイレ」「共同風呂」。これがちょっと懸念材料です。

当然家賃自体を上げられない条件ですし、それをじゃあリノベーション時に各部屋に付け直すのかどうか、そこまでの修繕費まで出して利回りは大丈夫か?といった点が気になります。

あとは各部屋の鍵。これは昔ながらのプッシュして回すようなボタン式で、今ではあまり見なくなったパターンです。これも今風に付け替える必要がありそうです。

加えて部屋の狭さ。これはキツイ。5畳くらいしかない部屋もあります。それも傷みきった畳。1畳1.84m^2程度ですから、せめて隣の部屋とドッキングさせて広さを取らないと、家賃を下げて貸すにも限界があるかなぁという印象でした。

要リノベ物件は腕が鳴る!?

ここからは好き嫌いになるかも知れませんね。私の場合はこういう物件に対してはどうしても「ヤバいな、面白い」と感じてしまうタイプで、リノベーションでここをこうして、あそこをこうして、、、と考え始めるとワクワクしてしまうんです。これが私の強みかも知れません。

どんな物件が自分の得意分野かは人それぞれですから、ここはスキルとか知識とは違う次元の問題です。こういった物件は最初から毛嫌いする人もいるでしょうし、全空をリノベ掛けてまで運用するのはリスクが大きすぎると感じる方もいるかも知れません。それは直感に従った方が良いです。無理するところではありません。金額も大きいですから。

ただし、自分の個人的な好き嫌いと、投資家的な視点、目線、発想というのは切り離して考えていきましょう。でないと目が養われません。自分の好みを確かめるのも大切ですが、私が物件を見て回っている理由は投資家としての物件の見方を体験から学ぶためです。投資家として物件を見て回れるようにならないと成長できません。少なくても私はそう思います。

投資家としての感覚を身に付けていく過程で、それでもこれは自分的に得意分野にできそうにないなとか、これは自分ではフォローしきれない物件かも、という線引きはアリです。

わざわざ物件を見に行くという手間や労力を何を伸ばすために、何を学ぶために投資するのか。そこを意識することも、ある意味で投資家的目線かも知れませんね。

今回の物件はかなり前向きに検討していますので、事態が進展しましたら追って共有します。

シェアする

フォローする