不動産投資には金融(ファイナンス)が必須です|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回のテーマは金融(ファイナンス)です。具体的に言えば国債や株、FXといったもの。CFG(キャッシュフローゲーム)でも最初は株で手元の資金を増やしてから、それを頭金にして不動産投資に移行する流れを汲んでいるように、私たちも同じように発想していくのが良いと考えます。

では実際に不動産投資に関する金融(ファイナンス)がどういったものなのか共有していきます。

不動産投資用のお金をどう作るか

まず最初の段階に関わってくる資金の作り方。これが問題です。不動産投資の知識をどんなに学んでも、よっぽどの出会いがない限り資金がなければ始められないことがほとんどです。

ましてや今は不動産投資への融資が個人としては付きづらい状況にあるわけですから、できるなら物件価格の2割は頭金として出せるくらいが理想です。1億の物件なら2000万円ですね。

それこそ「よっぽどの出会い」と言ったのは「ねじれ」の話に関するものなわけですが、その物件の固定資産税評価額よりも売り価格が低くなっているものを掘り出せれば、物件与信で頭金なしのフルローンも可能かも知れません。そうなれば最初の資金なしで始められることになります。

当然こういった物件はすぐに見つかるものではないため、よっぽどの出会いに賭けると不動産投資自体を始められるのがいつになるのか分からなくなります。

となれば、やはりある程度の資金を不動産投資に投下できるような準備もしておきたいところ。

そこで短期間に資金を増やせる方法に着目しようということです。その方法が金融(ファイナンス)。先ほども申し上げたように

・国債

・CD(Certificate of Deposit 譲渡性預金)

・株

・FX(Foreign Exchange 外国為替証拠金取引)

といったものを使ってより早く不動産投資に移行しようということです。

国債とは

国が発行する債券「国庫債券」のことです。国が資金調達する方法の1つで、投資家から借金するための仕組みとも言えます。

国債には「利付国債」と「割引国債」の2つがあります。

利付国債は半年に一回利子の支払いが行われる仕組みで、国が指定する期間まで保有していれば元本割れはしません。勿論、日本がデフォルトしなければの話です。

割引国債とは、利子の支払いはないものの、満期までの利子分が額面から割り引かれた価格で購入することができます。満期時には利子が乗った金額が受け取れるので、その利子分が利益ということになります。

他の方法に比べると時間が掛かる方法ではあるので、不動産投資をすぐすぐに始めるわけではないし、それまでの数年間で資金を増やせるなら、というスタンスであれば使える方法かと思います。

CD(Certificate of Deposit 譲渡性預金)とは

CDは一言で言うと「金融的な性質を持った預金」です。普通は銀行に預けたらその預金は雀の涙ほどの金利分がプラスになるくらいです。今はゼロ金利政策ですので、手数料等考えれば明らかに銀行にお金を預けるとマイナスになります。

が、その預けたお金を運用して増やせる可能性を持った性質の預金にしたのがこれです。1961年にアメリカのシティバンクが始めてから世界に一気に広まりました。

株とは

株については詳しい方もいらっしゃるかと思いますのでここでは簡単にしかお話しませんが、企業の株を買って、その株の値動きに応じた利益を得る方法です。

ある企業の株が1株1000円で取り引きされていたとします。その株が1200円に上がれば、200円分の儲けになります。当然その逆も然りです。

また、株をやりとりする際にも手数料が掛かりますので、その手数料分を差し引いても利益が出るにはどのくらいの変動が必要なのかを計算しながら、その上がり幅を期待できる企業の株を買うことになります。

FX(Foreign Exchange 外国為替証拠金取引)とは

FXは一言で言えば「異なる通貨を売買すること」です。円をドルやユーロ、ポンドなどの他の通貨に換えて、それらの通貨価値の変動の中で生じるプラスやマイナスを利用して利益を出す方法になります。

例えば2019年5月23日のある時点で1ドルが110.14円だとします。ここで10000ドル買うと

110.14円×10000=1101400円

で買うことになります。今手元にあるのが10000ドルなわけですが、これが26日までに何かあって、もし1ドル120.14円になれば、手元の10000ドルの日本円の価値が

120.14円×10000=1201400円

となり、差額の100000円分が利益ということになります。

ただし、他国通貨を変換させる際には手数料が掛かります。「日本円→ドル」と「ドル→日本円」の2回手数料が掛かることを忘れないで下さい。それをもとに、いくら上がれば利益が出るかを計算しながら、その変動幅を実現しそうな通貨ペアを選んで買うことになるのです。

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