今日はRC1棟マンションを見てきました!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今日は2件目となる不動産投資用物件の見学に行ってきました。前回は戸建てでしたが今回のは鉄骨S造1棟マンション。1室だけ空いていたので内見をして部屋の様子や状態を確認した感じです。

そこでこの記事では、この下見の時にどんな風に気を付けたのかを軸に実際にあったことを共有したいと思います。

物件を見つけてから内見まで

まずはどこでこの物件を見つけたか、ですが、投資用物件を中心に扱うサイト『楽待(らくまち)』というものがあって、そこで地元の物件を検索して探した感じです。

私の場合はまだ素人ですから練習が必要です。そのため「地元の見に行ける距離にある物件」というのがテーマでした。実際車で10分20分圏内でも数件見つかりました。これを色んなサイトをハシゴしながら探せば、思っている以上に見つかるものです。

あとはもう気になった物件については勢いに任せて不動産会社に連絡をして内見や見学を申し入れるだけ。

当然、今回の物件などはRC1棟マンション全体を丸々買うので2億くらい掛かります。表面利回り的には8.69%。月々の家賃収入1,396,000円ですから、買っていいよと言われてもおいそれと買えない価格ではあります。しかし見に行くのはタダです。

ですから、あくまでも「条件が気に入れば買うよ」というスタンスで見に行くことになります。そう、本気で買う気で申し入れ、本気で買う気で物件を見るのです。この物件に2億出せる?と自分に問いながら、どんどん根掘り葉掘り聞いていきます。

内見とトラブルと

今回はちょっとしたトラブルもありました。実は内見の申し入れをするタイミングから電話先の人間にもやっとしたものを感じたのも事実です。そしてその予感は的中しました。

それは「内見を頼んだら賃貸の営業さんが来た」ことです。こちらは「売買」の話をしたいと申し入れてあります。このマンションを買うかどうかを検討しているのだと話してあるのです。なのに賃貸の人間を寄こしたのです。ちょっとこのK不動産はこちらのことを舐めているなと感じました。

その理由はないことはありません。電話で最初にやりとりした際に「価格交渉はどの程度可能そうですか?」という話の過程で、「こちらとしては概算ですが、少し割高感を感じていて、1億5千万を割り込んで来たらラッキーかなと考えています」と言ってしまったことです。

「こいつ、えらい安く買い叩こうとしよるな」と思われたのかも知れません。電話の相手は売買の方の営業さんでしたが、ちょっとくぐもった声で「価格交渉はできても500万円くらいかと思います」と返して来ました。この時点で「この客には売れない」と判断したのかも知れません。だから平気で、売買の人間ではなく賃貸の人間を寄こしたとも考えられます。

案の定、賃貸の人間がやって来ましたが話ができません。当たり前です。賃貸の方の手元の情報と、売買の方のそれは違うからです。結果的にただの内見になり、必要な情報は持ち帰って売買の人間に伝えて回答を得てから電話で連絡しますとのこと。完全なるタイムロス。

投資家として物件を見る重要性

さて、そんなトラブルはありつつも、それはそれ、これはこれ。しっかり内見をし、その建物もくまなく見なければ勿体ない。ここで重要なのは「まぁ、こうやって見ても結局買えないし」と思って見ないことです。あくまでも「キャッシュはあるから、あとはこいつが買うべき物件かどうかだ」と思って本気で、買うつもりで見ること。

投資家として、この物件を買うつもりで見ることの重要性は、そうすることが最高の投資家マインドの養成に繋がるからです。

人は脳によって制約されています。脳内のコンフォートゾーン、そしてどのリアルにどのくらい臨場感を抱いているかが、思考と行動を左右するのです。その脳を投資家脳に切り替えるには、投資家に成り切って体験をする、というのが最も手っ取り早い方法。なぜなら「実際にやってみること」以上に脳に強烈なインパクトで情報が入っていく方法がないからです。

半ば嫌な奴になるくらいで構いません。なんせこちらは億を払う立場ですから、損をさせられるわけにはいきません。当然事前の理論武装や知識の習得は自助努力として必要ですが、現地の下見も本気でやって文句を言われることはありません。

「なんでここはこんな風になってるんだろう」

「地震の後の補修が十分されてなさそうだぞ」

「土地の使い方が勿体無いなぁ」

「近くに何もないなぁ。コンビニもないし。」

「オートロックじゃないのにこの価格?」

「戸数に対して駐車場足りてる?近くに契約可能な駐車場はある?」

とにかく突っ込めるところは何でも突っ込みましょう。営業さんに対しては誠意は必要ですが、物件を見る目にはクリティカル(批判的)くらいでちょうどいいです。イイ人である必要はありません。

そうやって本気で買うつもりで、投資家の思考で物件を見て回ることを何十件、何百件と続けていくうちに、自然に投資家のマインドに切り替わりますので、あとは投資家のように資金繰りを考え、投資家のように「今ないお金をどう集めるか」を考えれば良いのです。そして然るべきタイミングが来た時に行動しましょう。

※杉上開発 社長の田中です。

記事の内容につきまして補足をしておきます。

今回のK不動産会社だけでなく、多くの不動産会社にとって、お客様とは「買う気持ちがある人」ではなく「買える資金力のある人」となります。

ですので、資金力も無い物件も保有していない最初のうちは出来るだけ【不動産会社に話をしない段階で練習する】と言うことが大切になります。

不動産の担当者も毎月のノルマがあり、お客に対して時間と労力をかけて成約しなかった。

となれば、やる気も失せるものです。

ましてや、いきなり初見で「あれはどうなの?これはどうだの?金額の値引きはどうだの」とダメ出しをされては、嫌な客として今後相手にされなくなるのがオチです。

最初は、出来るだけ不動産会社に聞かず、ネットに出ている情報や周辺賃料、路線価などの価格情報などを調べ自分で見に行く物件は外観で見に行く。

もし、今回のように空室があるのであれば「賃貸客」として、内見する。

その時は、あくまで「賃貸客」であり「売買客」ではありません。

以前、首都圏の投資家がネットや電話でこと細かく聞いて来て、知識をひけらかし銀行の交渉はA4一枚をFAXで送り1週間で回答しろ!!

みたいなことが流行りました。

私も高速不動産投資など実際にどのようにしているのかコンサルに入って理解しましたが、最短最速で物件を入手する手法は、素晴らしいものですが、ネット時代と言えども相手は人間です。

出来るだけ自分で努力し、経験を積む努力をしなければ長く続けることは出来ないでしょう。

今回の件は、K不動産の方に御実ご挨拶をして説明し謝罪するようにいたします。

金儲けの知識も必要ですが、松下幸之助扇のように人間としての「器」や相手を想いやる心も必要であると考えています。

これから、されリーマン投資家を目指す皆さまの一考となれば幸いです。

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