ざっくり「快適のプラン」を作ってみよう!|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。今回は前回に引き続き2つ目のプラン「快適のプラン」を作ってみましょう。

前回の「安心のプラン」では、就職をして毎月の給料を確保して、その中身から投資に回せる種銭である貯金をどれくらい捻出できそうか、という視点から組んでいきました。では今回のはどんな視点から考えていくのでしょうか。

「快適のプラン」は意外と難しい??

では快適のプランを考えていきましょう。勿論このプランは「自分が快適だと思える金額設定」がキモになるわけですが、実際「あなたが快適だと思える金額はいくらくらいですか?」と聞かれても答えにくかったりします。

そもそも快適ってどんな状態だろうか?どこまでのレベルが快適なのだろうか?当然その「快適さ」は自由で良いのですが、「快適さ」というものをイメージしたことがない方にとっては、その快適さが結構幅があったりするんです。すると当然金額設定にも幅が出てきてしまいます。

例えば毎月5万円あれば快適だ~と思う方もいれば、趣味にお金を使いたいから月15万円はプラス分があれば快適だな~と思うかも知れませんし、海外旅行をたくさんしたいから毎月50万円は余裕がないとできないなぁ、、、といった方までいらっしゃるかと思います。

かく言う私は、趣味のディズニーコレクションにもっとお金を使いたいし、それを保管するための場所も欲しいし、毎月関東か海外には旅行に行きたいし、車ももう1台高級車が欲しいし~なんて考えて、結局100万円くらい余裕がないと快適とは言えないぞ、ということになってしまいました^ ^;

自動車を買うにしてもローンが毎月2万円、外に飲みに行けるおこずかいが月3万円あれば~と思えば、給料の別にプラス5万円ということになりますよね。

とにかくこれは全て自由に設定していいことなので、気にしないで下さいね。月1000万でも月20万円でも、自分の快適さを具体的にイメージしてプランを作って下さい。

「快適のプラン」の余裕資金はどうやって作る?

では次の段階に進むと、この快適のプランで考えた余裕資金を何で賄うかということになります。ここに不動産投資を、もっと言えば、不動産投資から得られるインカムゲインを考えたいわけです。

インカムゲインとは家賃収入のこと。不動産投資にはインカムゲインとキャピタルゲイン(売却益)がありますが、毎月継続した余裕資金を捻出したいわけですから、一次的なキャピタルゲインでまとめて得ようと思うよりも、インカムゲインで安定的にプラスアルファを確保することを考えましょう。

それに、何使うお金がいくらくらいあると良いからこれくらいの物件が要りますよね、といった具体的な投資イメージができることがこの「快適のプラン」の良いところです。いくらでもいいから稼ぎたい、ではなかなかプランが練れません。

では月5万円のインカムゲインを家賃収入から得るためにはどの程度の物件がいいか。例えば戸建て、あるいは区分マンション2個買えば良いというシミュレーションができます。戸建なら大体5万円オーバーですし、区分マンションも2万円代~ありますので、ざっくり言えば物件を1個2個買えば、月5万円を作れるということです。

もちろん厳密に言えば税金や諸経費が掛かりますので計算はもう少し数値として下がりますが、2件物件を持てればクリアできそうですね。

「快適のプラン」実現へ向けて

では次に何を考えるかというと、その家賃5万円を生み出してくれそうな物件をどうやって買えばいいのか、です。そしてもっと前の段階で言えば、どうやって利回り計算をすればいいのか、どうすれば然るべき物件を選び出すことができるのか。こういった行動レベルがさらに具体的になっていくわけです。

不動産投資をやりたい!物件を買いたい!と言っても、何をどうすればいいのかが分からなければ動きようがありません。そのためにプランを練り、そのプランに必要な物件がどれくらいの規模のものかをイメージして、その規模の物件を買うためにはどんな準備が必要なのかを調べて行動レベルを鮮明にしていく。主観的な感情ではなく、情報をベースにした思考を通して物件の選別をしなければ、投資用物件の選定はできません。

勿論この段階で物件購入のための資金がそもそもいくらくらい必要なのかも見えてきますよね。今は融資が非常に付きづらい状況なので、個人の与信ではなく物件の与信で買えるのが理想と考え、それに叶う物件を宝探しのごとく探して回らないといけません。だからこそ今から少しずつでも行動して、いずれ来るタイミングを待つということが必要なわけです。

実際ペーパーの情報だけの場合と、実際内見してリアルに体感した場合とでは全く感じ方が異なります。思っていたよりも天井が高いとか、写真よりも狭く感じるとか、最終的には客付のタイミングにはお客様も内見をして選ぶわけですから、自身も内見しておくに越したことはありません。あとは慣れてきたらペーパーだけから体感イメージができるようになるでしょうから、そういった内見行動は減らせるかと思います。

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