実際に物件を探しながら思うこと|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。最近は自身の購入候補の不動産投資物件を探しています。勿論いきなり買うことはできませんが、まずは数をこなして感覚を磨かなくてはなりません。

以前もご紹介した通り、1000件ネットで情報を閲覧し、そのうちの100件を実際に見に行って、その中の10件のレントロールを請求して、うち3件にアプローチ。その中の1件を買えれば御の字!をただいま実践を始めたところです。

そこで今回はこの実践を通して私が感じていることをお伝えしたいと思います。

物件を探す時に気をつけていること

まだネットで情報を探し始めたばかりですが、そのうちの100件を見に行くことを考えると、よっぽど心動いた物件じゃないとわざわざ行きたくないなと思うわけです。ですので1000件の情報を漁っている間も「心動くもの」という観点で探しています。

ちなみに1000件の物件情報を見る、というのは意外とあっという間です。夢中になってしまうので(笑)。実際に買う時のことをイメージしますし、その中から宝探しのように、自分の条件に合う物件を見つけようというわけですから、サクサク1日100件くらいは見れてしまいます。

まずは物件価格。これも提示額が妥当な数字がどうかを概算して検討します。例えば不動産投資の場合は利回りが12%あると安心と言われていることを参考にして、得られる家賃情報からそれを計算していくことで、1棟マンションにしても戸建てにしても「これくらいで買えると理想」という水準が見えてきます。築年数が古ければ残債がない可能性もありますから値下げ交渉の余地があるとも考えられますから、相手の方に失礼がないレベルまでギリギリ攻めて行きましょう。

当然条件や現状は重要です。築年数よりも状態を見ますし、条件としてはやはり駐車場があるのかないのか。ないなら近くに月極や空き地はないか。

それこそRCマンションだけでなく戸建ても併せて検討物件に挙げているのですが、やはり空室の場合は内見をしに行くようにしています。実際に見ないと、写真では分からなかった問題点などにも気付けません。

あとはエリア的には優先順位的に地元、その次にその周辺、という感じです。あまり遠いエリアはまず検討には挙げていません。まだ慣れないうちは実際に見に行ける距離で経験を積みたいからです。

内見を申し込む時に気をつける事

私も最初は分からなかったのですが、意識しておきたいのは内見の際に担当者にどこまで話をするか。要はあまり話さない方が良いことがあるということです。

それは、その物件の購入目的が投資目的であるという点。

例えば戸建ての物件で気になるものを見つけた時、空室であれば内見を申し込むわけですが、その際には、あくまでも自分が住む住宅として検討していると言っておくべきだということです。ここでもし「戸建てを買って賃貸に出したいんですよね~」なんて言ってしまうと、担当者的は身構えてしまいます。そもそも営業マンさんは収益物件の担当ではないからです。

変に勘ぐられてしまうよりは、最初から「自分が買います」とだけ伝えておいて、自分が気になることを根掘り葉掘り聞いた方が無難です。もし相手の方から「この物件は投資用としても利用価値があると思うんですよね」と言われた場合には、「そういうこともできるんですね」くらいで答えておくと良いかと思います。鎌をかけられている可能性もありますので^ ^;

むしろ、自分が住むと思って物件を観察した方が、ちょっとしたことでも気に留めることができるでしょう。自分が気になることは借りる方にとっても気になる点になると思われるからです。

絶対にここはチェック!

そうやって色々検証しながら、金利と頭金、諸経費、月々の返済額を算出した後に、実際にじゃあいくらで貸し出せば良いか?ということになるわけですが、当然この段階で調べておかなければならないのがその物件がある地域の近隣の「相場」です。

単純に周辺の同じような物件を比較するだけでも概算することはできますし、あとは築年数や面積、その物件の付加価値辺りを考慮した上で妥当な賃貸料を算出して、それが不動産会社的にもアリの範囲なのであれば、最終的にその金額で貸し出すことができるというわけです。ここではあえて不動産会社の方の感覚は確認しておいた方が良いでしょう。相当数の物件を扱ってきた経験がおありなので、直感的にでも「うーん、それはちょっと高すぎるかと、、、」といった感想をもらえるかも知れません。そういうのは結構大事です。

自分の感覚で家賃を出しても、借りる方が割高感を感じれば借りてもらえませんから、ここでもやはり自分が借りるとしたらいくらくらいだったら借りたいだろうかと考えてみると良いでしょう。

少なくてもその物件の返済額よりも高い金額で貸し出したいわけですが、それが叶いそうにない物件であれば、投資用物件としては適正ではないかも知れません。

物件自体をもし気に入られた場合は、自分で住んでしまうかした方が良さそうですね。

そう、物件を探していると時に自分の方がその物件を気に入ってしまうことがあるので、感情に流されないように注意しましょう^ ^

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