クローズアップ現代『密着!住宅ローン破綻 サラリーマン危機最前線』

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杉上開発の安東です。昨日NHKの番組『クローズアップ現代』で取り上げられていたのが住宅ローンの破綻に関するもの。サラリーマンの方々に働き方改革がもたらした負の影響を特集しており、当初の計画通りに返済がいかずに売却せざるを得なくなった経緯に密着。かなり考えさせられるものがありました。

皆がどこかで「なんとかなる」「自分は大丈夫」と思っています。正直私もそうです。しかし今回取り上げられた住宅ローンにしても不動産投資にしても、特に動く金額が大きいだけに、ちょっと計算が狂い始めると一気に破産へ追い込まれかねません。

ましてやこれだけ変化の目まぐるしい時代に、30年も35年もローンを組むことのリスクをもっと認識して手を出すべきです。このことに関する問題提起はホリエモンこと堀江貴文さんも以前から指摘していて、「5年先のことも分からないのに、自分が20年後も30年後もちゃんと働き続けていられる保証なんてない、どうしてそんなギャンブルできるの?」とおっしゃっていた記憶があります。

そこで今回は不動産投資の負の部分に着目して記事にしたいと思います。

住宅ローンも不動産投資も

この2つは同様に借金によって成り立つシステムです。借り入れる金額が大きければ大きいほど、月々の返済も大きくなります。それが30年とか35年とか続くわけです。月で言えば360ヶ月とか420ヶ月です。

しかし現実には働き方改革によって残業代が大幅に減り、返済計画が狂って来た人が続出。さらに昨日は経済界のトップの口から次々と「終身雇用はもう限界」「年功序列の制度見直しを」という発言が出てニュースになりました。

今の年収を基準にして、その後も給与が上がり続けていくという前提でローンの返済計画を立てていた人たちは、戦々恐々としているのではないでしょうか。リスクヘッジをしっかりしている人は、さらに兜の緒を締め直して臨むはずです。

不動産投資にしても、空室リスクは確実にあります。次の客付までのタイムラグを他の物件で補えるようなポートフォリオを組んでいるのなら良いのですが、計算がギリギリのところでやっている人はかなり怖い。実は今回の番組で登場された方も、3つの物件の投資計算もすでに赤字7000円で、それが1件空室が出た時点で毎月の赤字分8万円になり、辺塞が追いつかなくなり売却ということでした。

不動産投資のシミュレーションは厳しめに

これは当然のこととして考えていただきたいのですが、シミュレーションをする時点で満室想定でとか、上手くいっている時をベースに行うのは避けましょう。MAX状態、メーターが振り切っている状態をベースにすれば、1件の空室ですら命取りになります。ましてや前の方のように、せっかく不動産投資をやっているのに毎月赤字というおかしなことは絶対やめて下さい。

それこそ空室率2割でも他の収益で返済に影響が出ないようにする、とか、空室が出たときの客付戦略を持っておく、といった事前策は備えておきましょう。

社長に勧められて視聴した与沢翼さんの番組(3分くらいの)では、最悪を想定しろとありました。自分がホームレスになった時のことや、全資産を差し押さえられた状況とか、自分が想定したいたことが上手くいかなかった時のことを事前にシミュレーションしておけ、というのです。

人間は2つの欲求で特に突き動かされると言います。それは「利益」と「恐怖」です。今いる場所から人を動かそうとした時には

「利益」:あそこに100万円落ちてますよ

「恐怖」:そこにいたら死にますよ

という2つのメッセージが効くとのことで、それも「利益」よりも「恐怖」の方が20倍以上も効果があるとか。それくらい人は恐怖や不安に影響を受けやすいものなので、これから不動産投資をやる、住宅ローンを借りるという人は、最悪をイメージしながらシミュレーションを行うのが良いそうです。

どっちの発想を持って生きるか

私は起業家であってサラリーマンとは生き方がちょっと違うのですが、生き方の違いは発想の違いを生みます。というよりも発想が違うから起業家になった、という方が正確かも知れません。

例えば今回の特集にあったご家族は、月6万円を切り詰めるためにファイナンシャルプランナーの元を訪れています。生活費を見直すことで節約を積み重ね、月6万円を生み出すというのです。サラリーマンですから給与は固定ですし、今ある収入の幅の中でやりくりしなければなりませんから、この発想は当然なのですが、、、私はそうは考えません。どうやったら月6万円プラスで生み出せるか、と考えてしまうのです。

つまり、今の幅の中で生きようとするか、その幅を欲しいものに合わせて広げようとするかの違いです。そして前者にはすぐに限界が来ます。後者の可能性は無限大です。

これが社長の外したかった富のリミッターなのだと思います。私も含めて多くの人は「自分の経済状態はこれくらいだ」と見えないリミッターに縛られています。だからそのガラスの天井の中で発想を完結させようとする。だから増えないのです。しかし実際にはそのガラスの天井はいつでも取り外せるもの。勿論当人が外す気になれば、なのですが。

だから不動産投資の知識をしっかりつけてもらって、今回の特集にあった方々のようなことがないようにしたいというわけです。

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