不動産投資実践講義3時間!ポイント解説みっちり受けてきました!

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杉上開発の安東です。今日は不動産投資実践講義(座学編)ということで、3時間みっちり社長からコンサルを受けてきました。久しぶりに時間圧縮の体験をしたほど、3時間があっという間に過ぎてしまいました。

先日は実地研修として物件を巡ってポイントを解説していただいたのですが、今回はその時の経験をベースに新たな知識を習得した感じです。

キャッシュフローゲームにも参加し、不動産投資にかなりの興味関心を持っている私ですが、実際に不動産投資を始めるまでの学びの時間は正直もどかしい気もしています。実際もしあなたが同じように不動産投資に興味を持たれて「早く物件を買いたい!」と思われたとしたら、同じように”待った”の時間はもどかしく感じられるのではないでしょうか。

しかしこの時間が本当に大事であることを社長は強調します。

投資の基本的発想は「ねじれ」

これは不動産投資に限った話ではなく投資全体に言えることなのですが、投資は「市場価格」と「価値」のねじれに対して行う行為だということを教えられました。価値のあるモノに対して適切ではない市場価格が付けられる場合があって、そのバランスが”お買い得”になるタイミングで買うのが投資だというのです。

例えば不動産投資の場合、提示額が市場価格ということになります。投資物件検索サイト『楽待』などで検索した場合に物件価格として提示されるのは言わば市場価格です。多少値段交渉が行われるにしても、まずは表面的な数字で検証するしかありません。

しかし物件にはもう一つの評価軸があって、それが「固定資産税評価額」。物件の担保価値とも言えるものです。実際銀行の借り入れが必要になってくる場合には、銀行が見ているのがここの担保価値ですから、この知識は必須と言えます。

そして不動産投資ではこの2つの価格のバランスを見ていくことになるのですが、私たちがこれから買いたいのは

固定資産税評価額>市場価格

というねじれ状態になっている物件なのです。数ある物件の中から、このねじれ状態にある物件を探し、データとして持っておいて、タイミングを図って買うというのが金持ちになるための不動産投資の王道だと教えられました。

物件をすぐに買ってはいけない重大な理由

上記のように価値よりも市場価格が低くなっている物件を買えれば良いのですが、「価値」の情報は公には公開されていません。それを知るためには各物件ごとにオーナーに情報を請求しなければならないのです。この時の資料のことをレントロールと言うのですが、ここで初めて固定資産税評価額が計算できます。

ただし問題は、オーナーにレントロールを請求するという行為が安易なものであってはならないということ。請求するということは、もう「ほぼ買う気がありますよ」と伝えているようなものですから、なんでもかんでも請求するわけにはいかないわけです。当然不動産のやりとりには不動産会社が仲介しますが、安易にレントロールを請求するようなことを繰り返していると、やっぱり信用をなくしますよね。

それに、価格と価値にねじれが生じるのには”時期(タイミング)”があります。このタイミングを見計らって、然るべき金額ラインを割り込んで来た時に買うのです。このタイミングを逸すると、せっかくレントロールを請求しても「こっちも違う。あ、こっちもダメか」ということになってしまいます。そういった手間で出遅れてしまわないよう、絞り込みの段階で妥当な物件を選べるような目を養っておきたいところです。

つまり物件を買う前に最低2つ

①物件の絞り込み

②ねじれが生じるであろうタイミングを待つ

という行動が必要になるのです。ですから必然的にすぐには買えませんし、すぐに買うべきでもないということです。

物件を絞り込むための理論武装を

当然、これらの行動を取るにしても、物件を絞り込むための目の付け所やねじれの見方といった最低限の知識は必要です。こういうのを完全な独学でやるのは結構危険です。

私自身、宅建の資格試験の勉強は独学で行いますが、不動産投資に関しては本やネットの知識だけでは学びきれないという自覚があります。だからこそ今社長に時間をいただいてレクチャーを受けているわけです。

それこそ不動産投資には絶対のルールがありません。自分の得意不得意を把握して、自分なりの戦略が持てることが成功の秘訣です。前のオーナーさんが上手く生かせなかった物件を「あ、ここをこうすれば生き返るかも」と自分の発想で良い物件に変えること。それが最終的に辿り着きたい投資スキルなのです。

しかしそういった自分なりの戦略を持つにしても、知識に合わせて実際に物件を巡って体感を通して養うことが不可欠。だからこそ1000:100:10:3:1の法則がどうしても前段階として必要なのです。

もどかしいかもしれません。ただこれは「失敗のリスクを限りなくゼロにするため」だとご理解いただきたいところです。勿論、思っているほど「我慢」は強いられません。これが座学だけならまだキツイですが、行動を伴っている場合はどんどん学びが吸収されて成長を実感できるからです。

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