なぜその物件は安いのか!?|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。色々物件情報を漁っていると、物件の条件が色々あることが分かってきます。それこそ築年数だったり売り出し価格だったり部屋の間取りだったり立地だったり周囲の環境だったり。

それに同じ規模の物件を比較する時にも「こっちはこの値段なのに、こっちはえらく安いなぁ」とか、「なんでこの物件こんな表面利回りいいの?」とか色々気になってしまうものです。

そこで今回は、不動産投資実践講座の実地研修で社長に教えていただいたあれこれを共有したいと思います。

築年数は新しい方がいい?

私はまだまだ素人ですので、パッと聞くと築年数が短い方が新しいわけだし綺麗だから良いな~とか思っちゃうんですが、不動産投資家目線で検証を入れる際にはそんな単純な話でもないようです。

勿論入居する立場であれば綺麗な方が良いのですが、入居者としての立場と投資家としての立場は極端な話真逆な部分もありますので、同じ物件を見る時にも投資家として考えないといけないことがあります。

例えば、なんでそんな築年数の若い物件を売りに出すのか。

売主が物件を売りに出す理由は様々ありますが、魅力的な物件を早々に売りに出すわけはないですから、何かあるんじゃないのかと勘ぐってみるのも大事です。当然実際に買い付け申し込みをするタイミングにまでなれば、価格交渉も入りますので「なんでこんな良い物件をお売りになるんですか?」と聞くことはできます。返事が本音かどうかは別として。都合の悪いことはオブラートに隠しておかないと物件価格を低く買い叩かれてしまうリスクもありますから、どこまで本音を出すかは駆け引き上重要です。

築年数の浅い物件の場合、売りに出す理由に問題がなくても、おそらく値下げ交渉には限界があるかと思われます。築年数が若いということはまだ残債がかなりありますから、その分提示価格からの値引きが難しいということにもなります。

不動産売買でもメルカリと同じように、売り手からすれば値引き交渉に応じられるよう、ある程度高めに値段を設定していることがほとんどです。それこそ築年数が30年以上とかの物件であれば、もうローンの返済も終わっていて、売り手も単純に売却益だけを考えられます。ですから提示価格からもう少し引けませんか?と交渉を入れて通る余地があるということです。

ですから単純に築年数が古い物件はダメだということではなく、現況をしっかり見て、メンテナンスの必要性の如何、空室状況と客付の難度などの多方面からの検証で、意外とそういう物件の方が良いということもあるのです。

駐車場がないのは痛い?

実際物件を色々回ってみると、マンションなのに駐車場がない物件もあったりします。おそらく市場調査の段階で、自転車移動をメインにされる方(おそらく単身者。間取りが広くてファミリーも可の物件で車が置けないというのはあまりないはずです。)を対象に低価格を売りに貸し出す戦略で建てたのだろうと推察されます。

しかし実際には駐車場があった方がもっと客付は良くなるはずです。あ~物件としては結構いいのに勿体無い。。。

そんな時には周囲に月極駐車場がないかを探してみましょう。貸し手はこちらになるのでアレンジは自由です。もし月極があれば、そちらも契約しておき、必要な方がいれば一緒にセットにして貸せばオッケーです。

もし駐車場という形でなくても、近くの土地を一緒に購入できそうなら一緒に買ってしまうのもアリです。ロバート・キヨサキ氏も、そうして手に入れた土地をアイデア力で上手く蘇らせて物件価値を上げる方法も取られていました。

こんなところからも収益が!

1棟マンションの物件などは実際表面利回りのパーセンテージから1戸辺りの月家賃を概算することができますが、それがたまに相場よりも高めに算出される時があります。そんな時は他にもそのマンションへの収益が発生する原因があるのかも知れません。

例えば看板から収入。ここは大きさにも依りますが、大きい場合には部屋1戸分の月家賃と同じかそれ以上の収益が発生する場合もあります。

またマンションの上をよく見てみると、背の高い物件の場合は通信用のアンテナ、要するに基地局収益が得られている可能性があります。携帯基地局の場合、auならau、ドコモならドコモから屋上の賃貸料が払われるので、手間も空室リスクもない収入が保証されているため、これも決して小さくない収益です。

もしかしたら近くに自販機が設置されているかも知れません。敷地に余裕があり、かつ近くに自販機がなければ設置ができますから、こういうのも地味に収益源として機能します。

このように物件の価格に「あれ?」と思うところがあれば、その原因をしっかり検証して、それがメリットなのかデメリットなのかを分析してみて下さい。これは実際に物件を回れた方がわかりやすいですが、ネットや紙面の情報からだけでも思考トレーニングができる部分もありますので、不動産投資の練習にオススメです^ ^

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