「金持ちのプラン」の具体的な組み立て方|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日は不動産投資における3つのプラン「安心のプラン」「快適なプラン」「金持ちのプラン」についてお話しました。今回はこの3つのプランのうち、最初に私が社長にレクチャーしていただいた「金持ちのプラン」について共有したいと思います。

あれ?「安心のプラン」→「快適のプラン」→「金持ちのプラン」の順番じゃないの!?と思われるかも知れませんが、実はこれを逆にして「金持ちのプラン」からレクチャーが始まったことにも、ちゃんとした理由があるのです。その点についてもお話しますね。

私が立てた「金持ちのプラン」

まずはちょっと恥ずかしいのですが、私の設定した「金持ちのプラン」についてお話したいと思います。

実は私は2012年の時に立てた目標があります。それは10ヶ年計画と題し、2022年の6月に達成する目標として設定しました。今が2019年5月ですから、残り3年ちょっと。でも全然達成できていないんです^ ^;

しかしここに来て大きくその目標に近づけそうな可能性にたどり着きました。それがこの不動産投資です。当時設定した目標に関して明確に自分の理想年収を決めたのですが、それが「年収10億」。

では仮に年収10億を不動産投資だけで賄おうとすればどういうシミュレーションになるのか。まずはそこからレクチャーが始まりました。

先日の内容からいけば、2億1600万円で購入可能な1棟RCマンションの場合、月家賃6万円の部屋が24戸あるとすると、毎月の家賃収入は144万円です。ここから年収を出すと1728万円。

仮にこの規模のマンションで年収10億円を達成することを考えれば、単純に計算して

100000万円÷1728万円=57.87….≒58件

21600万円×58件=1252800万円=125億2800万円

ですから、なんと年収10億を達成するのに125億円分以上の資産が必要だということが分かるのです。ましてやこれは表面利回りで計算した話で、実質利回りはもっと低い数値ですから、もっと額は跳ね上がります。

そしてもう一つ気にすべき点がありました。

税引き前の年収?税引き後の年収?

実は年収設定も2種類考えないといけないことが分かったのです。それが小タイトルにもある通り税引き前か後かです。

年収が10億もあれば、相応の税金が発生します。主に「住民税」「所得税」「給与所得控除」です。そして10億円を年収で受け取る人間に関してはざっくり計算して住民税が1億円、所得税が6億円、給与所得控除が220万円。つまり手取りはなんと3億円しかないというわけです。

これを想定すれば、税引き前の年収で10億円というのと、税引き後の年収で10億円というのがまるで異なる目標設定であることがお分かりいただけるかと思います。税引き後に受け取れる手取り額が稼いだ金額の30%であるとすれば、税引き後で年収10億になるためには約33.3億円を年間に稼がないといけないのです。

ではこの金額を全て不動産投資で賄おうとするとどうなるか。計算する前から怖いですが、さっきの計算を引き継ぐとすると

125億2800万円×3.33=417億1824万円

さらにこれは表面利回りの話ですので、実質利回りで計算すればもっと。これだけの資産を持つことを考えると、どこまで現実的な数字なのかということです。

もちろん目標設定は自由です。どんな金額でも設定していい。しかしそれが妥当な数字なのかの検証はするべきでしょう。私のように非現実的な数字を目標に設定したところで、それが自分の価値観に沿うものかどうかは分かりませんし、何より一生かけても達成できるか分からない目標を持ち続けることでモチベーションをキープできる方もいますから、ここはご自身の価値観と擦り合わせて設定金額を考えられて下さい。

あなたのポートフォリオと不動産投資

例えば私は「この金額を全て不動産投資で賄おうとすると」という表現を使いました。要するに不労所得だけで自分の全収入を設計する必要はないということを示唆してあるのですが、他にも実際には収入を得られる手段はたくさんありますよね。この、あらゆる金脈を形成して金持ちになろう!という類の本を出版されたのが、キャッシュフローゲームの生みの親ロバート・キヨサキ氏の師であるロバート・アレン氏。

日本では『億万長者入門』と超訳された彼の本の原題は『MULTIPLE STREAMS OF INCOME』。「たくさんの収入の流れ」という意味です。彼にとって不動産投資は1つの稼ぎ方に過ぎず、それだけで資産形成を考える必要は全くなく、むしろあらゆる金脈を持っておくことこそが最大のリスクヘッジになるというメッセージでした。

そのあらゆる稼ぎ方でどういうバランスの資産形成を達成するのか。そのバランスシート、あらゆる収入の作り方を考える時の資産バランスのことをポートフォリオと呼びます。

私の場合は不動産投資の他にもビジネスを2つ3つ持っていますし、これからもセミナー講師や本の執筆、オンラインサロンやYoutube収益といったあらゆる可能性を発掘していくつもりですから、それらのどこからいくらくらいが収入となり、全体で年収いくらくらいになっているのかのポートフォリオを組んでいくということになります。

ですから不動産投資だけで10億とか30億を想定しなくても良いということになります。むしろ収入源はいくつも持っておいた方が賢明です。収入が不動産投資1本になれば、必然的に不動産市場の流れに翻弄されることになるからです。

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